تحلیلگر اقتصاد مسکن با تأکید بر نقش نااطمینانی اقتصادی در التهاب بازار اجارهبها:
بیشترین آسیب را از فضای جنگی موجود، مستاجران میبینند
رامتین موثق
بعد از مدتها بازار مسکن خود را با تورم عمومی جامعه تطبیق داد و به خصوص اجارهبها دستخوش یک التهاب تورمی شد که آثار آن در این روزها بسیار شدیدتر از گذشته است زیرا به دلیل حاکم شدن فضای جنگی، بسیاری از مستاجران بیکار شدهاند و شاغلین نیز وضعیت بهتری ندارند زیرا افزایش 60 درصدی دستمزد با کاهش ارزش پول ملی، خنثی شده و بسیاری از همین افزایش 60 درصدی و بیتاثیر مزد، هم محروم ماندهاند.
این روزها هزینه اجارهبها، 70 درصد درآمد یک خانوار را میبلعد و وضعیت معیشتی را به فراتر از مرزهای بحرانی کشانده است. در این میان دولت اما دو طرح برای حمایت از مستاجران تعریف کرده است. ابتدا کیانوش گودرزی، رئیس کارگروه تخصصی ملی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران، از تمدید دو ماهه قراردادهای اجاره در شرایط اضطراری خبر داد که برخی کارشناسان از این طرح، به عنوان سرپوش گذاشتن بر مشکلات، تعبیر کردند چرا که پیک بازار اجاره تازه در تابستان آغاز میشود. روز گذشته نیز احسان مسعودی، مشاور معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، از آغاز تحویل خانههای استیجاری، حداقل 4 هزار واحد، در بازه زمانی عید قربان تا غدیر خبر داد.
در گزارش امروز «توسعه ایرانی» به وضعیت بازار اجاره، و عوامل التهاب آن و تاثیر طرحهای دولتی، پرداخته شده است.
تحلیلگر اقتصاد مسکن: برای تامین مسکن استیجاری، تقاضای موثر برای اجارهنشینی مشخص است و با توجه به این آمار، باید یک چتر حمایتی و پشتیبانی در این فضا تعریف کنیم که یکی از این اقدامات حمایتی میتواند توسعه ساختوساز باشد. البته باید گوش به زنگ بود تا این توسعه به سرنوشت مسکن مهر دچار نشود
تبعیت بازار اجاره از التهابات اقتصاد کلان و مسکن
یک کارشناس حوزه مسکن در گفتوگو با «توسعه ایرانی»، درباره التهابات این روزهای بازار اجاره، گفت: طبیعتاً اقتصاد مسکن، که یکی از زیرمجموعههای این حوزه، اجاره و اجارهداری است، متأثر از اقتصاد کلان است و از آنچه که در جامعه ما ساری و جاری است، تبعیت میکند و نشات میگیرد.
منصور غیبی با تاکید بر اینکه تحلیل ما از بازار اجاره باید با توجه به اوضاع اقتصادی و التهاباتی باشد که شامل حال اقتصاد میشود، افزود: از یک طرف انتظارات تورمی ناشی از این فضا به خانوادهها، موجرین و مستاجرین منتقل میشود و در پاسخ به این فضا، بازار مسکن در حوزه اجاره نیز ملتهب میشود و از سوی دیگر با افزایش نامعقول و بیرویه قیمت در حوزه مسکن و سایر نهادههای مرتبط با این اقتصاد، روبهرو هستیم.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن ادامه داد: قیمت محصول نهایی و ملک تولید شده، بالا رفته است و آنچه که به عنوان قیمت فایل فروش معرفی میشود، ضرایب مربوط به انتظارات تورمی در آن محاسبه شده است که قیمت را گرانتر از حد واقع نشان میدهد. این شرایط تأثیر خود را بر حوزه اجارهداری هم نشان خواهد داد. یعنی زمانی که ملک گران میشود، ضریبی از این گرانی در حوزه اجارهبها هم اعمال میشود..
غیبی درباره دلایل دیگر عنوان کرد: از طرف دیگر، با توجه به تورم فزاینده و بر اساس ادبیاتی که بر ملک و املاک مورد اجاره حاکم است، موجرین بخشی از هزینههای زندگی خود را با دریافت اجارهبها، تامین میکنند و وقتی هزینههای زندگی افزایش مییابد، طبیعا میخواهند هزینههای خود را از محل اجارهداری تامین کنند و بنابراین قیمت اجاره را افزایش میدهند.
او تصریح کرد: در این شرایط، افراد با درآمد ثابت و مستاجرین بیشترین زیان را میکنند زیرا برای سکنی در همان منزل یا منزل جدید با همان آپشنهای قبلی، مجبورند هزینه بالاتری را پرداخت کنند.
انتظارات تورمی اوضاع را ملتهبتر میکند
این کارشناس مسکن به تورم سالانه اشاره کرد و گفت: تورم سالانه کشور حدود 46 درصد است و طبق تعریف، بخشی از این تورم متوسط را، تورم خدمات ملک، مسکن و اجارهداری تشکیل میدهد که حدودا 30 درصد محاسبه شده است.
منصور غیبی در گفتوگو با «توسعه ایرانی»: طبیعتاً اقتصاد مسکن، که یکی از زیرمجموعههای این حوزه، اجاره و اجارهداری است، متأثر از اقتصاد کلان است. از یک طرف انتظارات تورمی ناشی از این فضا به خانوادهها، موجرین و مستاجرین هم منتقل میشود و در پاسخ به این فضا، بازار مسکن در حوزه اجاره ملتهب میشود اما در تمام این شرایط، افراد با درآمد ثابت و مستاجرین هستند که بیشترین زیان را میکنند زیرا برای اینکه بتوانند در همان منزل یا منزل جدید اسکان داشته باشند، مجبورند هزینه بالاتری را پرداخت کنند
غیبی ادامه داد: طبق این روند تورمی، برای مثال اگر شخصی در سال گذشته خانهای را با 1 میلیارد تومان رهن کامل کرده بود، امسال باید همان خانه را با 1 میلیارد و 300 میلیون تومان رهن کامل کند. اما این انتظارات تورمی است که به این 30 درصد تورم غیرقابل انکار اضافه میشود و اوضاع را ملتهبتر میکند.
به اعتقاد او، در جامعه و اقتصاد ما انتظارات تورمی همواره از لحاظ میزان تاثیرگذاری و شدت، بیشتر از تورم سالانه بوده است و تاثیر بیشتری بر قیمت و بهای خدمات و محصولات تولیدی میگذارد.
این تحلیلگر درباره تاثیر انتظارات تورمی، توضیح داد: اکنون انتظارات تورمی قیمتها را 30 تا 40 درصد، بیشتر از تورم عمومی حرکت داده و میانگین تورم مسکن به 50 تا 60 درصد رسیده است. برای مثال تا قبل از جنگ اگر یک آپارتمان متری 100 میلیون تومان بوده است، اکنون به 140 میلیون تومان رسیده است. اگر مهندسی معکوس کنیم میبینیم که بخشی از این چند میلیون تومان افزوده شده، ناشی از منطق تورم است و الباقی افزایش قیمت، فاقد یک آیتم فنی و علمی تاثیرگذار و قابل تعریف است و تنها از انتظارات تورمی ناشی میشود.
مهمترین راهکار مدیریت انتظارات تورمی است
غیبی تاکید کرد: اگر انتظارات تورمی به درستی مدیریت شود، آرامش به بازارها برمیگردد و میتوان تورم عمومی را نیز مدیریت کرد و کاهش داد.
او افزود: همانطور که اشاره شد، یک بخشی از التهابات کنونی اقتصاد مسکن ناشی از عدم تثبیت اقتصاد کلان است که اگر فضای تثبیت به اقتصاد کلان بازگردد، آرامش نیز به بازار و اقتصاد مسکن بازخواهد گشت و به تبع آن بازار اجاره هم به تعادل میرسد. از طرف دیگر ضرورت دارد تا انتظارات تورمی مدیریت شود و با کاهش این انتظارات، مردم در فضای امن به لحاظ فکری و روانی، معاملات مطمئنتر و راحتتری انجام دهند که همین موضوع باعث میشود قیمت تمام شده محصول در تولید پایین بیاید، از اجارهداری تعریف مستقلی ارائه شود و آرامش به کلیت بازار، برگردد.
اکنون انتظارات تورمی قیمتها را 30 تا 40 درصد، بیشتر از تورم عمومی حرکت داده است و میانگین تورم مسکن به 50 تا 60 درصد رسیده است. برای مثال تا قبل از جنگ اگر یک آپارتمان متری 100 میلیون تومان بوده است، اکنون به 140 میلیون تومان رسیده است. اگر مهندسی معکوس کنیم میبینیم که بخشی از این چند میلیون تومان افزوده شده، ناشی از منطق تورم است و الباقی افزایش قیمت، فاقد یک آیتم فنی و علمی تاثیرگذار و قابل تعریف و تنها ناشی از انتظارات تورمی است
تمدید دو ماهه قراردادها خودبهخود انجام شده بود
این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه، به راهکارهای دولت برای بازار اجاره پرداخت و درباره تمدید دوماهه قراردادهای اجاره در شرایط اضطراری، اظهار کرد: این راهکار هیچ تاثیری ندارد و تنها یک مُسکن موقتی است.
غیبی افزود: این موضوع بدون مصوبه دولت هم انجام شده بود. از ماه اسفند تاکنون، که مردم با التهابات فضای جنگی در جامعه مواجه بودند، نه موجر میتوانست قرارداد مستاجر خود را به بهانه مشتری جدید، فسخ کند و نه اصلا مستاجران خواهان جابهجایی بودند. این اتفاق به صورت خودکار در این 3 ماه انجام شد. مطالعات میدانی نشان میدهد به تازگی و در هفتههای اخیر، برخی از موجرین حاضر شدهاند تا خانههای خود را اجاره دهند و مستأجران نیز چند هفتهای است که به فکر تمدید اجاره یا خانه جدید، هستند..
به گفته او، سیاست تمدید اجارهبها نمیتواند فضا را آرام کند چرا که این فضا اکنون بیشتر متاثر از بُعد روانی است و اگر این بعد مدیریت شود، آرامش و تعادل نیز برقرار میشود.
مطالعات بیشتری برای مسکن استیجاری انجام شود
این تحلیلگر حوزه مسکن اما دید بهتری نسبت به طرح مسکن استیجاری داشت و در این خصوص گفت: انجام هر سیاستی، حتی تمدید 2 ماهه قراردادها، بهتر از دست روی دست گذاشتن است.
غیبی ادامه داد: هر کار و سیاستی که اجرایی شود، به هرحال تاثیر خود را، ولو بسیار کوچک، میگذارد فلذا عرضه 4 هزار واحد مسکن استیجاری بهتر از بیعملی است. کارشناسان اقتصاد مسکن در وزارت راه و شهرسازی طرحی را آماده کردهاند که نشان میدهد به هرحال به فکر این بخش از اقتصاد هستند.
او تصریح کرد: این طرحها قادر نیستند تا موضوع را به شکل 100 درصدی حل کنند؛ اما شروع این طرح باید همراه با یک فرصت مطالعاتی باشد تا تاثیرات این سیاست بررسی شود، آسیبشناسی صورت بگیرد و اگر کارشناسان مشاهده کردند که این سیاست موثر بوده است، این طرح باید از لحاظ تعداد و مدل، برای سال بعد ارتقا پیدا کند.
به فکر کسری آپارتمان باشیم
این کارشناس مسکن درباره راهکار خود برای حل مشکلات بازار، عنوان کرد: اول باید توجه داشت که میزان اجارهداری و اجارهنشینی به صورت سالانه مشخص است. یعنی تقاضای موثر برای اجارهنشینی مشخص است و با توجه به این آمار، باید یک چتر حمایتی و پشتیبانی در این فضا تعریف کنیم که یکی از این اقدامات حمایتی میتواند توسعه ساختوساز باشد. بنابراین باید برای تمام این مسائل یک کار کارشناسی صورت بگیرد تا راهکارهای توسعه ملک و آپارتمان در جامعه تعریف شود. البته باید گوش به زنگ بود تا این توسعه به سرنوشت مسکن مهر دچار نشود که هیچوقت هم راهحل نبود.
به گفته غیبی باید برای تامین کسری ساختمان و تولید، فکری شود چراکه این امر موجب کاهش قیمت در این حوزه خواهد شد.
دیدگاه تان را بنویسید