بدون مهار تورم، رکود همراه با گرانی در بازار ملک باقیست

یک کارشناس اقتصاد مسکن عنوان کرد: بازار مسکن ایران عملاً وارد فاز «رکود تورمی» شده است. در این وضعیت، برخلاف منطق کلاسیک بازار، کاهش معاملات الزاماً به کاهش قیمت منجر نمی‌شود. علت اصلی این است که قیمت مسکن در ایران بیش از آنکه تابع عرضه و تقاضای مصرفی باشد، تحت تأثیر تورم عمومی اقتصاد و هزینه‌های تولید قرار دارد. وقتی تورم مزمن در اقتصاد وجود دارد، حتی در شرایط رکود، قیمت دارایی‌هایی مانند مسکن میل به افزایش دارد.

منصور غیبی در گفت‌وگو با اقتصاد24، در خصوص اینکه در زمان کاهش معاملات چرا قیمت‌ها به سمت اصلاح پیش نمی‌رود؟، گفت: در شرایط فعلی، ما با «چسبندگی قیمت» مواجه هستیم. بخش عمده عرضه مسکن در اختیار مالکان و سازندگانی است که الزام فوری به فروش ندارند. این گروه، مسکن را به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای و پوشش‌دهنده تورم نگاه می‌کنند؛ بنابراین ترجیح می‌دهند ملک را نگه دارند تا اینکه با کاهش قیمت آن، مسکن را به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای و پوشش‌دهنده تورم نگاه می‌کنند. نتیجه این رفتار، قفل شدن بازار معاملات در کنار حفظ یا افزایش سطح قیمت‌هاست.

به گفته او، طی 2 سال گذشته، قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، هزینه خدمات فنی و مهندسی، عوارض شهرداری و حتی قیمت زمین رشد قابل توجهی داشته است. این افزایش هزینه‌ها مستقیماً به قیمت تمام‌شده مسکن منتقل می‌شود. در چنین شرایطی، حتی اگر تقاضا ضعیف باشد، امکان کاهش قیمت برای سازنده وجود ندارد، چون به معنای فروش زیر قیمت تمام‌شده است.

این تحلیلگر بازار مسکن افزود: بازار مسکن به ‌شدت از توان خرید مصرف‌کنندگان واقعی فاصله گرفته و عملاً از دسترس دهک‌های متوسط و پایین خارج شده است. تقاضای مصرفی یا به تعویق افتاده یا به‌کلی حذف شده و بازار محدود شده به معاملات اضطراری یا خرید واحد‌های کوچک‌متراژ. وقتی مصرف‌کننده واقعی از بازار حذف می‌شود، قیمت‌ها دیگر سیگنال خود را از تقاضای واقعی نمی‌گیرند.

غیبی تاکید کرد: تورم عمومی اقتصاد موتور اصلی رشد قیمت مسکن است. تا زمانی که تورم بالای ۳۰ یا ۴۰ درصد در اقتصاد وجود دارد، نمی‌توان انتظار داشت قیمت مسکن ثابت بماند یا کاهش پیدا کند. از سوی دیگر، نوسانات بازار‌های موازی مانند ارز و طلا، انتظارات تورمی را در بازار مسکن تشدید می‌کند. حتی اگر سرمایه‌ها به‌طور مستقیم وارد مسکن نشوند، همین انتظارات باعث مقاومت فروشندگان در برابر کاهش قیمت می‌شود.

او اظهار داشت: اگر رکود طولانی شود و عرضه جدید به بازار کاهش پیدا کند، بله، چنین خطری وجود دارد. رکود ساخت‌وساز امروز، به کمبود عرضه در سال‌های آینده منجر می‌شود. اگر در آن زمان نقدینگی یا شوک تورمی جدید وارد اقتصاد شود، جهش قیمتی می‌تواند شدیدتر از قبل باشد. این همان چرخه معیوبی است که بازار مسکن ایران سال‌هاست با آن درگیر است. به اعتقاد این کارشناس، در کوتاه‌مدت، انتظار رونق معاملاتی جدی نداریم، اما احتمال افزایش تدریجی و نامنظم قیمت‌ها همچنان وجود دارد. تا زمانی که تورم مهار نشود و سیاست‌های پایدار در حوزه مسکن و اقتصاد کلان اعمال نشود، بازار در همین وضعیت رکود همراه با گرانی باقی خواهد ماند.

گفتنی است، بازار مسکن ایران در ۱۰ ماه امسال در وضعیتی متناقض و نگران‌کننده قرار گرفته است؛ بازاری که از یک‌سو با کاهش محسوس حجم معاملات و افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مواجه است و از سوی دیگر، همچنان مسیر افزایشی قیمت را- آن هم به شکلی نامنظم و بی‌قاعده- ادامه می‌دهد. این هم‌زمانی رکود و گرانی، نشانه‌ای روشن از ورود بازار مسکن به فاز «رکود تورمی» است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها بالا می‌روند، اما خرید و فروش واقعی شکل نمی‌گیرد. بررسی داده‌های رسمی و برآورد‌های مبتنی بر سامانه ثبت معاملات املاک نشان می‌دهد که میانگین ماهانه معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران طی ۱۰ ماه امسال حدود ۸ تا ۱۰ هزار فقره بوده است. این در حالی است که فعالان بازار، ۱۵ تا ۱۸ هزار معامله در ماه را سطح نرمال و متعادل بازار مسکن تهران می‌دانند.