«مجید گودرزی» در گفتوگو با «توسعه ایرانی» و با اشاره به رکود و قفلشدگی بازار در بخش مسکن:
سرمایههای کشور به سنگ و گچ تبدیل شده است!
رامتین موثق
با شدتگیری تورم در اقتصاد ایران و تبدیل شدن آن به یک چالش ساختاری، قیمتها در بخش مسکن رشد فزایندهای داشت به صورتی که در عرض چندین سال تمام آرزوهای مردم برای خانهدار شدن و پیدا کردن جایگاه مطمئن، نقش بر آب شد و اکنون تنها طبقات بالادستی جامعه میتوانند به خرید خانه فکر کنند. طبق بررسیهای انجام شده، طی 10 سال گذشته، یعنی از سال 1394 تاکنون، قیمتهای بخش مسکن چند هزار درصد رشد داشته که بسیار بیشتر از میانگین تورم عمومی کشور بوده است.
پس عملا میتوان گفت که این بخش مهم اقتصادی و اجتماعی کشور به علت سوءمدیریت و مدیریتهای بسیار ضعیف و حتی غیرقابل قبول، کاملا قفل شده است و صنایع مرتبط با مسکن نیز با چالش جدی مواجه شدهاند
اما در چندماه اخیر که نوسانات نرخ ارز صفحات جدیدی در تاریخ اقتصادی ایران گشود، بخش مسکن با عمیقتر شدن رکود همراه بوده است. سمانه محرمی نمین، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک، بیشترین آسیب نوسانات اقتصادی را متوجه تقاضای مصرفی دانست و به خبرگزاری مهر، گفت: «در شرایط فعلی، خانهاولیها عملاً از بازار کنار رفتهاند و فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها بهطور مداوم در حال افزایش است.» البته به اعتقاد این مقام در اتحادیه مشاورین املاک، مسکن از 2 سال پیش در رکود عمیق قرار گرفته است.
«توسعه ایرانی» در گفتوگو با یک کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن به بررسی وضعیت بازار در سایه نوسانات نرخ ارز، و علت افزایش چندهزار درصدی قیمتها، پرداخته است.
کمبود عمدی زمین توسط دولتها
یک کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با «توسعه ایرانی»، درباره علل افزایش چند هزار درصدی قیمت مسکن در یک دهه اخیر، عنوان کرد: چالشهای بخش مسکن 3 ضلع دارد که ضلع اول آن مربوط به زمین است.
مجید گودرزی افزود: متاسفانه ما با احتکار شدید زمین توسط دولتها، و یک خط موهوم و ویرانگر به نام حریم شهرها مواجه هستیم که متاسفانه به روستاهای ما هم کشیده شده است و زمین را در قالب طرح هادی، از دسترس مردم خارج میکند؛ در صورتی که هیچ کمبودی در بخش زمین، در کشور پهناور خود نداریم و میتوانیم با زمینهایی که در اختیار داریم، بیشترین خط استفاده و بهرهبرداری را داشته باشیم تا رفاه را برای ایرانیان تامین کنیم.
او تصریح کرد: از زمان آقای عبدالعلیزاده، که خودشان اذعان به اضافه نکردن حتی یک وجب به حریم شهرها کردند، با کمبود عمدی زمین مواجه هستیم که این امر باعث شد این بخش مهم و فوق ضروری نیاز جامعه، دستخوش مشکلات و نوسانات شدید شود.
مسکن هولوکاست قانونگذاری است!
این تحلیلگر حوزه مسکن چالش بعدی این بخش را مربوط به قانونگذاری دانست و یادآور شد که از سال ۱۲۸۶ که اولین مجلس شورای ملی تأسیس شد، تاکنون قوانین موثری برای مسکن تصویب نشده است.
مجید گودرزی در گفتوگو با «توسعه ایرانی»: اکنون در بازار اصلا خرید و فروشی صورت نمیگیرد. بخش سرمایه هم کاملا از بخش مسکن ناامید شده است زیرا چندین سال است که خرید و فروش به شدت راکد شده و نزدیک به صفر رسیده است
گودرزی تاکید کرد: بخش مسکن هولوکاست قانونگذاری در ایران بوده و کسی جرات نکرده است که به سمت قانونمند کردن بخش مسکن حرکت کند. اکنون هم شاهد هستیم ذینفعان و قدرتمندان بخش مسکن اجازه تصویب و یا اجرای قوانین را نمیدهند.
او ادامه داد: اکنون با فقر شدید قانون در حوزههای مختلف مسکن، مانند اجارهنشینی، مواجه هستیم؛ همچنین قیمتها کاملا خودسرانه تعیین میشوند و مالکان بزرگ از مالکیت خود، برخلاف اصل ۴۰ قانون اساسی یک هولوکاست ساختند و آسیبهای زیادی به جامعه وارد کردند در صورتی که بخش مسکن هم باید از قانون تبعیت کند.
این کارشناس درباره اجرا نشدن قوانین توسط دولت، بیان کرد: دولت از اجرای برخی قوانین، از جمله قانون جهش تولید مسکن، جوانی جمعیت، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره و حتی برنامه هفتم توسعه، که در سالهای اخیر تصویب شده است، سرباز میزند. اکنون دولت در یک اقدام غیرعادی در حال تلاش است تا از اجرای ماده 50 برنامه هفتم توسعه جلوگیری کند؛ طبق این ماده دولت باید زمین را به اندازه کافی به مردم واگذار کند تا حدودا 2 دهم درصد به سکونتگاههای کشور اضافه شود.
وی ادامه داد: شاید اکنون توقع زیادی باشد که انتظار داشته باشیم دولت ماده 8 قانون ساماندهی را، که طبق آن دولت مکلف و موظف به کشف قیمت و تعیین قیمتهای منطقهای میشود، اجرایی کند.
رسوب 600 همت در بخش مسکن
گودرزی عامل سوم افزایش قیمت مسکن را مربوط به نظام مالی و بانکی کشور دانست و گفت: بیش از ۶۰۰ هزار میلیارد تومان از داراییهای کشور و سپردههای مردم در بخش مسکن سرمایهگذاری و یا به عبارت بهتر، رسوب شده است.
او با بیان اینکه این حجم عظیم سرمایه باعث شده است که یک کمبود عمدی در این بخش ایجاد شود، افزود: از طرفی هم ما با عدم کفایت وامهای بانکی برای تامین مسکن و یا اجرای طرحهای مسکنی در کشور مواجه هستیم.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن مطرح کرد: وامهای پرداختی دولت، از نظر من بدترین وامی است که یک دولت میتواند به مردم اعطا کند. این عبارت اغراق نیست؛ در هیچ نظام مالی در دنیا، به مردم وام مسکنی پرداخت نمیکنند که یک چهارم آن را به عنوان اوراق، قبل از پرداخت نگهداری و مطالبه کنند و همچنین تمام سود و اقساط وامی را که هنوز پرداخته نشده است، دریافت کنند. همچنین سود وامهای مسکنی نیز بسیار غیرمتعارف است.
گودرزی تصریح کرد که در سایه نبود نظارت، قیمتگذاری درست و کنترل، در بخش مسکن که یک نیاز فوق ضروری جامعه است، شاهد جهشهای شدید قیمتی در دهه گذشته بودهایم و مردم هم به دلیل کم کشش بودن و فوق ضروری بودن خرید ملک، مجبورند در هر قیمتی تلاش کنند تا یک سایهبان و سقف برای خود تهیه کنند.
کارشناس اقتصاد مسکن: هیچکدام از فاکتورهای اثرگذار بر مسکن تاکنون تقویت نشدهاند؛ نه حقوق و دستمزدها رشد چشمگیری داشتهاند، نه گشایشی در وامهای بانکی ایجاد شده است و نه واگذاری رایگان زمین صورت گرفته است تا بتواند دوره انتظار خانهدار شدن را به سطح معقول حداقل 20 تا 25 سال برساند
قفل شدن مسکن با سوءمدیریتها
این کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار در ماههای اخیر که با تلاطمات قیمت دلار همراه بوده است، اظهار کرد: اکنون بازار ارز و طلا، بازارهای موازی مسکن هستند که جذابیت بیشتری از این بخش دارند. خوشبختانه بازار بورس هم بیش از 60 تا 70 درصد رشد داشته است و در مجموع، تمام این بازارها نسبت به مسکن، هم نقدشوندگی بالاتری دارند و هم ارزندگی بیشتری.
گودرزی درباره رکود در بازار مسکن، عنوان کرد: اکنون در بازار اصلا خرید و فروشی صورت نمیگیرد. بخش سرمایه هم کاملا از بخش مسکن ناامید شده است زیرا چندین سال است که خرید و فروش به شدت راکد شده و نزدیک به صفر رسیده است. خرید و فروشهای موجود ادعایی هم در واقع بیشتر برای اجرایی شدن برخی احکام قضایی هستند.
او ادامه داد: از طرفی هم بخش مصرفی کاملا قدرت خرید خود را از دست داده و دوره انتظار برای خانهدار شدن به بالای ۱۰۰ سال رسیده است. پس عملا میتوان گفت که این بخش مهم اقتصادی و اجتماعی کشور به علت سوءمدیریت و مدیریتهای بسیار ضعیف و حتی غیرقابل قبول، کاملا قفل شده است و صنایع مرتبط با مسکن نیز با چالش جدی مواجه شدهاند.
مسکن پرچمدار تورم
در اقتصاد ایران است
این تحلیلگر بازار مسکن درباره افزایش قیمت در ماههای اخیر در بخش مسکن، بیان داشت که افزایش قیمت چشمگیری در بازار مشاهده نمیشود چرا که بخش مسکن عملا بخش بزرگی از تورم را پیش از این پیشخور کرده بود.
گودرزی توضیح داد: برای مثال در 8 سال دولت روحانی، مسکن ۷۲۵ درصد رشد قیمت داشته در حالی که میانگین تورم عمومی ۳۱.۵ درصد بوده است؛ به عبارت دیگر بخش مسکن باید 252 درصد رشد میکرد اما حدود 473 درصد بیشتر از تورم عمومی رشد کرد و تورم داشت و به همین دلیل است که میگوییم مسکن تورم را پیشخور کرده است.
او تاکید کرد: در نتیجه این روند، مسکن پرچمدار تورم در اقتصاد ایران است و همین امر باعث جذب بیش از 40 درصد سرمایههای کشور به بخش مسکن شد؛ سرمایههایی که کشور به آنها نیاز دارد، اکنون به سنگ و گچ تبدیل شده است!
این کارشناس اقتصاد مسکن به چالش بخش سرمایه به عنوان عامل دیگر افزایش نیافتن قیمتها اشاره کرد و گفت: بحث سرمایهای هم با یک چالش فروش مواجه است و در بخش مصرفی هم قدرت خریدی برای مردم باقی نمانده است. بنابراین فکر نمیکنم تا زمانی که این قیمتها در سطح در دسترس مردم قرار بگیرند، رونقی به بازار برگردد.
گودرزی در پایان خاطرنشان کرد: هیچکدام از فاکتورهای اثرگذار بر مسکن هم تاکنون تقویت نشدهاند؛ نه حقوق و دستمزدها رشد چشمگیری داشتهاند، نه گشایشی در وامهای بانکی ایجاد شده است و نه واگذاری رایگان زمین صورت گرفته است تا بتواند دوره انتظار خانهدار شدن را به سطح معقول حداقل 20 تا 25 سال برساند.
دیدگاه تان را بنویسید