گمانه‌زنی‌هایی درمورد تأثیر توافق بر وضعیت ملک
قیمت مسکن؛ یک بستر و دو رویا
ایمان ربیعی
بیت‌الله ستاریان معتقد است انتظار برای کاهش قیمت مسکن با وجود عقبماندگی شدید میزان عرضه از تقاضا انتظار معقولی نیست.
قیمت مسکن در آستانه ریزش است؟ پاسخ این سئوال از نظر رئیس اتحادیه مشاوران املاک مثبت است و از نظر برخی کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن منفی. آنچه مسلم است اینکه اقتصاد ایران پس از احیای برجام و دستیابی به توافق نمی‌تواند تغییرات شدیدی را در بازارها شاهد باشد .
داستان مسکن در ایران قصه‌ای است پر آب چشم. اقتصاد ایران سال‌هاست با کمبود تولید مسکن نسبت به تقاضا روبروست و در این مسیر همواره تورم مسکن سبب شده است دستیابی به خرید برای قشر متوسط ، دشواری‌های فراوانی داشته باشد. به عبارت دیگر اقتصاد ایران در سال‌های اخیر با کاهش شدید ساختوساز همراه شده است و این روند نیز تشدید شده است. قیمت مسکن در ایران تنها در شش سال رشدی نجومی را تجربه کرده است. بهای هر متر رمبع واحد مسکونی در تهران به طور متوسط در سال 1394 برابر با چهار میلیون و چهارصد هزار تومان بود اما در تازه‌ترین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی بهای هر متر مربع واحد مسکونی به سی و دو میلیون تومان رسیده است. این رشد البته در حالی رخ داده است که در این فاصله، تکمیل پروژه بزرگ مسکن مهر نیز در دستور کار بوده است و رویای خانه‌دار شدن تمامی خانوارهای ایرانی در قالب این طرح ناتمام باقی مانده و حالا آمارها نشان می‌دهد تعداد مستاجران ایرانی به 6.5 میلیون خانوار رسیده است.
در کنار این تعداد مستاجر، بیست میلیون ایرانی نیز حاشیه‌نشین هستند که البته باید توجه داشت معضل این حاشیه‌نشینان به واسطه بازتولید اتفاقات ناگوار در حوزه اجتماعی و احتمال رشد بزه بسیار بغرنج و پیچیده است.
حالا در چنین شرایطی برخی بر طبل کاهش قیمت در صورت دستیابی به توافق در وین می‌کوبند و یکی از مهمترین افرادی که در این حوزه سخن گفته است، خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک است .
وی صحبت‌های تند و تیزی در این زمینه داشته است و می‌گوید ریزش قیمت به گونه‌ای است که سبب می‌شود برخی راهی بهشت‌زهرا شوند. وی البته وضعیت ایران پس از توافق را به وضعیت ایران پس از امضای قطعنامه 598 تشبیه کرده است این در حالی است که وضعیت ایران در سال 1400 تفاوت‌هایی جدی را با وضعیت ایران در اواخر دهه شصت دارد .
وقتی دلار تکان نمی‌خورد
در حالی که حتی قیمت دلار، حساس‌ترین کالا نسبت به مذاکرات تلقی می‌شود، بازار با نوعی بی خیالی، نوسانی محدود را در کانال 24 تا 25 هزار تومان تجربه می‌کند .
بسیاری از ناظران می‌پرسند وقتی حساسیت دلار نسبت به روند توافق در وین کاهش یافته است، چگونه احتمال دارد که توافق در وین زمینه را برای کاهش نرخ مسکن مهیا نماید. بیت‌الله ستاریان خلاف خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید بعید است قیمت مسکن دستخوش کاهشی بسیار جدی شود چرا که قیمت مسکن تابعی از عرضه تقاضا از یک سو و از سوی دیگر میزان تورم عمومی و حجم نقدینگی است، چطور ممکن است که این‌ها همگی بی‌اثر شده و شاهد سقوط قریب‌الوقوع قیمت مسکن در آینده باشیم .
وی به تجربه مشابه بازار مسکن در دوره پیشین امضای برجام ینز اشاره کرد و گفت: حتی این اتفاق نیز بازگشتی در قیمت مسکن پدید نیاورد و حالا نیز با توجه به وضعیت ساخت و ساز این انتظار نمی‌رود که چنین اتفاقی رخ دهد.
گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن پس از امضای برجام نیز در تهران و کشور ادامه یافته است هر چند سرعت رشد قیمت کندتر از قبل شده بود .
خسروی اما معتقد است با تلاش مسوولان، احتمال اینکه افزایش قیمتی در حوزه مسکن داشته باشیم، وجود ندارد. تازه اگر واقعا دولت به یک برنامه مطلوب‌تری برسد و از طرف دیگر، دستور ریاست‌جمهوری در خصوص فروش مازاد املاک عملیاتی شود، به طور مسلم کاهش قیمت خانه را شاهد خواهیم بود.
هزینه ساخت و ساز چقدر است؟
در حالی که ایران در فصل ساخت و ساز قرار ندارد و نیمه دوم سال اغلب تقاضا برای مواد اولیه ساختمانی و ساخت و ساز پایین است، با این حال هزینه ساخت مسکن رو به افزایش است. بدون لحاظ شدن قیمت زمین، تنها به استناد مواد اولیه مورد نیاز برای احداث یک واحد مسکونی محاسبات گوناگونی صورت گرفته است اما دولت هنوز از اعلام قیمت نهایی ساخت مسکن در قالب نهضت ملی مسکن خودداری می‌کند و همین امر نشان می‌دهد تورمی رو به افزایش، سیاستگذاران را محتاط کرده است.
مهدی سلطان محمدی در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: رشد بهای مسکن تحت‌تاثیر رشد بهای ارز و سایر بازارها، تورم عمومی، افزایش هزینه ساختوساز و کاهش عرضه و فعالیت در این حوزه رخ داده است، بی‌تردید دستیابی به توافق می‌تواند زمینه را برای کاهش تورم و ریسک اقتصاد مهیا کند اما نمی‌تواند به کاهش قیمت عجیب و غریب قیمت، خصوصا در مسکن مصرفی منجر شود
در تازه‌ترین اعلام احمد خرم، رییس سازمان نظام مهندسی گفته است: هزینه ساخت ساختمان‌های یک و ۲ طبقه را متری ۶ میلیون و ۸۰۰ تا ۹۰۰ و تا ۵ طبقه را ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد کرده‌ایم.
گرانی مواد اولیه ساختوساز نیز نشان می‌دهد هزینه ساخت و ساز رو به افزایش است و آیا می‌توان امیدوار بود در شرایط افزایش هزینه مواد اولیه و قیمت زمین ، بهای خرید وفروش مسکن کاهش یابد؟
عوامل موثر بر قیمت مسکن
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص به «توسعه ایرانی» گفت: رشد بهای مسکن تحت‌تاثیر رشد بهای ارز و سایر بازارها، تورم عمومی، افزایش هزینه ساختوساز و کاهش عرضه و فعالیت در این حوزه رخ داده است. بی‌تردید دستیابی به توافق می‌تواند زمینه را برای کاهش تورم عمومی و کاهش ریسک اقتصاد ایران مهیا کند اما نمی‌تواند به کاهش قیمت عجیب و غریب قیمت، خصوصا در مسکن مصرفی منجر شود.
وی با اشاره به اینکه ممکن است قیمت مسکن‌های لوکس و واحدهای خیلی خاص با ریزش‌های چند صد میلیونی روبرو شوند، گفت: قیمت این واحدها به حدی بالاست که حتی با ریزش فراوان نیز در دسترس طبقه متوسط قرار نمی‌گیرد از این رو اگر منظور مطلوب ما از مسکن، مسکن متوسط و موردنیاز طبقه متوسط کشور است، انتظار برای کاهش قیمت بدون تنظیم عرضه و تقاضا بیهوده است .
به گفته وی آمار نشان می‌دهد میزان ساخت وساز مسکن در ایران به ده درصد دوران اوج ساختوساز رسیده و از یک سو ورود دولت به ساخت مسکن در قالب نهضت ملی مسکن و از سوی دیگر بلاتکلیفی و رکود بازار دو عامل مهم بر سر راه سازندگان مسکن تلقی می‌شود .
به نظر میرسد قیمت مسکن تابعی از عرضه و تقاضا، تورم عمومی، هزینه ساخت و ساز و قیمت زمین است از این رو نمی‌توان انتظار دگرگونی شدید در این بازار با وجود چسبندگی بالای بازار ارز را داشت .
دیدگاه تان را بنویسید