انفجار قیمت مسکن در تهران

امین قلعه‌ای

 خانه‌دار شدن یکی از مهمترین شاخص ‌های خوشبختی در ذهن ایرانیان است. فرق نمی‌کند کجا و چگونه؟ آدم خوشبخت کسی است که خانه داشته باشد و از قید بند اجاره و صاحبخانه رها باشد.آرزویی که حالا با افزایش شدید بهای خانه  به نظر دوردست تر از هر آرزوی دیگری است. در آبان امسال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۹۱ درصد افزایش یافت و آمار ارائه شده حاکی از سهم عمده خانه‌های ارزان‌تر و کوچک‌تر از معاملات انجام‌ شده در این مدت است. بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در آبان امسال، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۹۱.۸ میلیون ریال رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. این گزارش حاکی از آن است که بیشترین رشد متوسط قیمت در آبان سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل مربوط به منطقه ۹ بوده که معادل ۱۱۱ درصد افزایش قیمت داشته و در مقابل، کمترین رشد قیمت نیز در منطقه ۱۹ بوده است که متوسط قیمت مسکن در این منطقه نسبت به آبان ماه سال گذشته ۴۸.۲ درصد افزایش داشته است.همچنین در مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده ۱۹۶.۳ میلیون ریال و مربوط به منطقه یک شهرداری و کمترین متوسط قیمت با ۴۰.۹ میلیون ریال مربوط به منطقه ۱۹ بوده است.

کاهش ۲۶ درصدی معاملات نسبت به سال گذشته

تعداد معاملات انجام شده طی این ماه ۶۹۰۰ فقره بود که نسبت به آبان ماه سال گذشته کاهش ۵۳.۶ درصدی و نسبت به ماه گذشته نیز کاهش ۲۶.۷ درصدی را نشان می‌دهد.بر اساس این گزارش، در هشت ماهه سال ۱۳۹۷ نیز تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۹۱ هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، ۱۹.۹ درصد کاهش داشته است.در این ماه همچنین شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۷ و ۱۴.۴ درصد رشد نشان می‌دهد. برپایه گزارش بانک مرکزی، در این مدت بیشترین حجم معاملات انجام شده مسکن به تفکیک مناطق شهری تهران، مربوط به منطقه ۵ با سهم ۱۵.۷ درصد بوده و پس از آن مناطق ۲، ۴ و ۱۰ به ترتیب با ۹.۴، ۸.۸ و ۶.۸ درصد، بیشترین معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند. در مجموع ۷۴.۱ درصد از کل معاملات انجام شده مسکن در شهر تهران در آبان ماه سال جاری مربوط به ۱۰ منطقه شهری بوده و ۱۲ منطقه تنها ۲۵.۹ درصد از معاملات را شامل می‌شود.بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۴ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند و کمترین سهم از معاملات انجام‌شده را نیز واحدهای مسکونی بیش از ۲۰ سال ساخت با ۱۱.۶ درصد به خود اختصاص داده است.این گزارش همچنین نشان می‌دهد که میزان معاملات مسکن در هشت ماهه سال جاری نیز نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۹.۹ درصد کاهش داشته و مجموع معاملات در این مدت ۹۱ هزار و ۱۰۰ فقره بوده است، اما در عین حال متوسط قیمت هر متر مربع بنای واحد مسکونی در این مدت در شهر تهران ۷۲.۸ میلیون ریال بوده که رشد ۶۰.۱ درصدی قیمت نسبت به مدت مشابه سال قبل را نشان می‌دهد.در آبان ماه سال جاری همچنین بیشترین تعداد معاملات انجام شده مسکن مربوط به منازل مسکونی با قیمت ۶۰ تا ۷۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بوده که این معاملات ۹.۴ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و پس از آن، منازل متری ۵۰ تا ۶۰ میلیون ریال و ۷۰ تا ۸۰ میلیون ریال با سهم‌های ۹.۱ و ۹ درصد بیشترین معاملات را داشته‌اند.از طرفی گزارش بانک مرکزی حاکی از آن است که ۵۴.۵ درصد از کل معاملات انجام‌شده در تهران مربوط به منازلی است که قیمت هر متر مربع آن کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع در تهران بوده است.

 خانه‌های ۶۰ متری رکورددار شدند

در آبان ماه سال جاری همچنین بیشترین سهم معاملات انجام شده مسکن مربوط به منازل مسکونی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر بوده که ۱۴.۴ درصد از کل معاملات را دربرمی‌گیرد و پس از آن خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متری و ۷۰ تا ۸۰ متری بیشترین معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. به طور کلی در این ماه بیش از نیمی از معاملات انجام‌شده مربوط به خانه‌های با متراژ کمتر از ۸۰ متر مربع بوده است.خانه‌های بین ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان نیز با ۱۷.۱ درصد بیشترین سهم را در معاملات مسکن شهر تهران داشته‌اند و پس از آن بیشترین معاملات انجام شده مربوط به خانه‌های با قیمت ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون و ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان بوده است. این گزارش نشان می‌دهد که قیمت کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در آبان ماه سال جاری نسبت به آبان ماه سال گذشته به ترتیب ۱۷ و ۱۴.۴ درصد افزایش یافته است.

 قدیمی‌سازها در بازار نیمه‌جان مسکن

 در همین حال معاملات مسکن شهر تهران ۳۲ درصد کاهش یافته اما افت خرید و فروش واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ۲۱ درصد بوده که نشان می‌دهد جهش ۸۳ درصدی قیمت، متقاضیان را به سمت واحدهای قدیمی ساز سوق داده است اخبار تایید نشده حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۷ به متری ۹ میلیون و ۱۸۵ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۶ و ۹۰ درصد افزایش یافته است. در این شرایط متقاضیان که قدرت خریدشان به شدت کاهش یافته، واحدهای قدیمی ساز را به عنوان اولویت‌های خود مدنظر قرار داده‌اند. برخی گزارش‌ها نیز از مهاجرت اجاره‌نشینان به شهرهای اطراف تهران حکایت دارد.آمارها از بازار مسکن پایتخت در مهرماه حاکی از آن است در شرایطی که معاملات به طور کلی ۳۲ درصد کاهش یافته، کمترین کاهش تعداد معاملات به ترتیب در بازه‌های سنی ۱۶ تا ۲۰ سال و بیش از ۲۰ سال (به ترتیب به میزان ۲۱- و ۲۳- درصد) و بیشترین کاهش تعداد معاملات در بازه های بین ۱۱ تا ۱۵ و کمتر از ۵ سال (به ترتیب به میزان ۴۴- و ۳۸- درصد) بوده است. به بیان دیگر واحدهای قدیمی ساز نسبت به سال گذشته درصد بیشتری را از کل معاملات در بر گرفته اند.از سوی دیگر در مهرماه ۱۳۹۷ نسبت به ماه مشابه سال قبل، تعداد معاملات صرفا در بازه های با سطح زیربنای کمتر از ۴۰ و بیش از ۲۰۰ متر مربع به ترتیب ۲۲ و ۵ درصد رشد داشته اما معاملات در سایر واحدها با نرخ رشد منفی همراه بوده است؛ به طوری که بیشترین کاهش مربوط به واحدهایی با سطح زیربنای ۸۰ تا ۱۰۰ و ۶۰ تا ۸۰ متر مربع به میزان ۴۱- و ۴۰- درصد بوده است.از نظر ارزش هر واحد مسکونی نیز بیشترین تعداد معاملات به واحدهای ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان با سهم ۶.۶ درصد از کل معاملات مربوط می شود. واحدهای با ارزش ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان هم با سهم ۶.۴ درصد از کل معاملات در جایگاه بعدی قرار دارند. کمترین سهم هم به واحدهای با ارزش کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان مربوط می شود که سهم ۰.۲ درصدی از تعداد معاملات دارد.به گزارش ایسنا، بر اساس اعلام بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه ۱۳۹۷متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۸۶.۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۴ و ۸۳.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد .هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۷ به ۹.۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۵  و ۳۲.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. شرایط موجود حاکی از آن است که بازار مسکن به سمت رکود تورمی پیش می‌رود و با توجه به رشد ۲۵۰ درصدی دلار و ۲۳۷درصدی سکه، خود را با آن تطبیق می‌دهد .البته کارشناسان معتقدند مسکن ظرفیت رشد بیش از این را ندارد و هرچه قیمت آن بالاتر برود، رکودش عمیق‌تر می‌شود. با این وجود آمار گویای آن است که به دلیل انتظارات تورمی، قیمت اسمی مسکن در مسیر صعود قرار دارد.