قیمت هر متر مربع خانه در «طرح ملی مسکن» اعلام شد
طرحی موفق یا جایگزینی جدید برای «مسکن مهر»؟
ریحانه جولایی
حدود شش سالی از عمر دولت تدبیر و امید می‌گذرد و در این مدت دولت طرح‌هایی را در بخش مسکن و در راستای خانه‌دار کردن مردم اجرا کرده است؛ اما این طرح‌ها نتوانسته آ‌ن‌گونه که باید، تأثیری بر وضعیت بخش مسکن و خانه‌دار شدن مردم بگذارد. از جمله این طرح‌ها می‌توان به صندوق پس‌انداز مسکن، بازار رهن ثانویه مسکن، فروش اقساطی مسکن، مسکن اجتماعی و حمایتی و مسکن قسطی کارمندان اشاره کرد.
حالا مدتی است که بحث «مسکن ملی» داغ شده و چند روزی هم میشود که واجدین شرایط در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند. البته حرف‌های ضد و نقیضی در این مورد به گوش می‌رسد؛ عده‌ای معتقدند مسکن ملی هم نمی‌تواند مشکل مستاجرین را حل کند و عده‌ای دیگر به این طرح خوشبینانه نگاه می‌کنند و در دل امید دارند که بالاخره صاحبخانه می‌شوند، اما واقعا مسکن ملی می‌تواند نجات‌دهنده قشری باشد که تا به امروز و با وجود گرانی‌های عجیب و غریب مسکن صاحبخانه نشده‌اند یا مثل بقیه طرح‌ها منجر به شکست میشود؟
افزایش سالانه مستاجرین
بررسی آمارهای حوزه مسکن در سال1397نشان می‌دهد، 26درصد خانوارهای شهری و 5درصد از خانوارهای روستایی اجاره‌نشین بوده‌اند و این درحالی است که در سال1396، این درصدها به ترتیب 25درصد و 4.7درصد بوده است. این نشان می‌دهد، در یک سال در شهرها و روستاها اجاره‌نشینی بیشتر شده است.
همچنین درحالی‌که در سال1396حدود33درصد از کل هزینه‌های خانوارها مربوط به هزینه‌های مسکن بوده، این درصد در سال1397به 34درصد رشد پیدا کرده است.
به علاوه گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران در مهرماه1398 نشان می‌دهد، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن به 12.7میلیون تومان رسیده که این رقم در مقایسه با ماه و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 0.4 و 47.7درصد افزایش یافته است. البته رشد متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مهرماه سال جاری در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته 131درصد بوده است.
زمستان سال گذشته بود که طرح مسکن ملی مطرح شد. این طرح شامل ساخت 400هزار واحد مسکونی است که ساخت 200هزار واحد آن در شهرهای جدید و با مشارکت بخش خصوصی، ۱۰۰هزار واحد در مناطق بافت فرسوده و توسط شرکت بازآفرینی شهری و ۱۰۰هزار واحد برعهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.
اوایل شهریورماه امسال، ثبت‌نام طرح ملی مسکن از استان کرمان کلید خورد. از 18آبان‌ماه 1398نیز دور دوم ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن در 10استان دیگر آغاز شد.
این طرح ابتدا در سیستان‌وبلوچستان، قم، خراسان‌شمالی و خراسان‌جنوبی نام‌نویسی شروع شد. دومین گام، مربوط به کردستان، کهگیلویه‌وبویراحمد و گلستان است و در گام سوم نیز نام‌نویسی در چهارمحال‌وبختیاری، همدان و یزد شروع میشود. به گفته محمود محمودزاده، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی، تهرانی‌ها نیز تا یک ماه آینده می‌توانند در طرح اقدام ملی مسکن ثبت نام کنند.
4 میلیون کسری مسکن در کشور
اختلاف سلیقه در مورد این طرح زیاد است. برخی از کارشناسان این طرح را واقع‌بینانه‌تر از نمونه شکست‌خورده سلف خود یعنی «مسکن مهر» ارزیابی می‌کنند. قرار است خانه‌های مذکور با مجموعه‌ای از آورده متقاضیان، زمین دولتی، تسهیلات در محدوده‌های شهری ساخته شود تا مانند مسکن مهر با مشکل زیرساخت‌ها مواجه نباشد. پیش از این، معاون شهرسازی‌ومعماری وزارت راه‌وشهرسازی، یکی از تفاوت‌های عمده مسکن مهر با طرح اقدام ملی تولید مسکن را ارائه همزمان خدمات پشتیبان و تولید مسکن عنوان کرده بود. از سوی دیگر این طرح با توجه به سیاست‌های تمرکززدایی و کنترل جمعیت، به هیچ‌وجه در کلانشهرها اجرایی نخواهد شد. گفته میشود تاکنون کلنگ ۱۸۰هزار واحد از خانه‌های این طرح بر زمین زده شده که در مراحل مختلف فونداسیون، اسکلت، سقف سوم و چهارم و با درجات مختلف پیشرفت قرار دارند.
در همین رابطه فرشید پورحاجت کارشناس مسکن در گفت‌وگو با ایسنا گفته بود: ما به عنوان بخش خصوصی از اینکه دولت سازوکاری برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن تدوین کند و مسکن مناسب برای اقشارهدف بسازد استقبال می‌کنیم. ولی هر زمان دولت در حوزه مسکن مداخله کرده به طور ۱۰۰درصد منتج به هدف نشده است. مصداق این مساله طرح‌هایی است که در ادوار گذشته مثل پروژه مسکن مهر، واگذاری زمین دولتی یا اجاره به شرط تملیک انجام شده که متاسفانه به هدف مورد نظر نرسیده است.
او همچنین اضافه کرد: امیدواریم این طرح ماحصل آزمون و خطاهایی باشد که در پروژه‌های قبلی صورت گرفت. واقعیت این است که با 4میلیون کاستی مسکن در کشور مواجهیم. در طرح اقدام ملی قرار است ۴۰۰هزار واحد بسازد که می‌تواند ۱۰درصد کمبود مسکن را جبران کند. لذا بازوی اصلی تولید مسکن کشور، بخش خصوصی است که باید با تسهیل قوانین و مقررات مزاحم، از ظرفیت این بخش استفاده شود.
شرایط ثبت‌نام طرح اقدام ملی
هدف از اجرای این طرح تامین مسکن ارزان برای فاقدین مسکن اعلام شد اما بنا بر تازه‌ترین اطلاعات اعلام شده درخصوص جزئیات این طرح، قرار است این طرح برای سه گروه درآمدی اعم از کم‌درآمدها، گروه‌های درآمدی متوسط و متوسط رو به بالا اجرا شود. اولین پرسش به تعیین یک شرط در شروط اولیه این طرح برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان برمی‌گردد؛ در یکی از شروط اولیه برای ثبت‌نام در طرح خانه‌سازی دولتی شرط سپرده‌گذاری ۳۰میلیون تومانی مطرح شده است. با توجه به اینکه بازه جغرافیایی اجرای این طرح در سراسر کشور تعریف شده است این سوال هم‌اکنون پیش‌روی متقاضیان قرار دارد که آیا در تمام شهرها، همه متقاضیان باید در ابتدا اقدام به سپرده‌گذاری ۳۰میلیون تومانی کنند؟ گفته میشود الزاما همه متقاضیان در همه شهرها نیاز به سپرده‌گذاری ۳۰میلیون تومانی ندارند، بلکه متقاضیان باید در ابتدا رقمی معادل ۳۰درصد هزینه ساخت واحدها را به منظور اثبات توانایی مالی خود برای پرداخت آورده نقدی، در بانک سپرده‌گذاری کنند؛ این رقم الزاما در همه شهرها ۳۰میلیون تومان نخواهد بود.در واقع این مبلغ برابر ۳۰درصد کل هزینه ساخت منهای هزینه تامین زمین است که در قالب بخشی از آورده نقدی متقاضیان در بانک سپرده‌گذاری میشود.
از دیگر شرایط برای ثبت‌نام مسکن ملی می‌توان به داشتن حداقل 35سال سن، متاهل یا سرپرست خانوار بودن متقاضی، دارا بودن حداقل ۵سال سابقه سکونت در پنج سال اخیر در شهر مورد تقاضا، نداشتن منع قانونی برای دریافت تسهیلات بانکی (نظیر چک برگشتی، تسهیلات معوقه و ...)، توانایی تأمین هزینه ساخت مسکن و توانایی پرداخت اقساط ماهیانه بانکی تسهیلات دریافتی اشاره کرد. این درحالیست که ظاهرا سهمیه شهرهای اعلامی پس از تکمیل ظرفیت بسته خواهد شد.
اقساط سنگین برای قشر ضعیف
محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در مورد متوسط ساخت هر مترمربع خانه در طرح اقدام ملی گفت: قیمت متوسط ساخت هر مترمربع خانه در طرح اقدام ملی بین 1.5میلیون (در خانه‌های یک طبقه و ویلایی) و ٢تا ۲.۵میلیون تومان در آپارتمان در نظر گرفته میشود و بسته به نوع سازه و تعداد طبقات این قیمت‌ها افزایش خواهد داشت. او توضیح داد که کف و سقف قیمتی نمی‌توانیم برای هر واحد آپارتمان در این طرح قائل شویم اما اگر متوسط قیمت هر مترمربع ۲.۵میلیون تومان را در نظر بگیریم یک واحد آپارتمان ٧٥متری ٢٠٠میلیون تومان تمام میشود.
متقاضیان اگر تسهیلات ۷۵میلیون تومانی دریافت کرده باشند، ماهیانه باید یک‌میلیون و ۲۰۰هزار تومان قسط پرداخت کنند اما اگر وام ۱۰۰میلیون تومانی دریافت کرده باشند ماهیانه باید یک‌میلیون و ۷۰۰هزار تومان اقساط پرداخت کنند
متقاضیان اگر تسهیلات ۷۵میلیون تومانی دریافت کرده باشند، ماهیانه باید یک‌میلیون و ۲۰۰هزار تومان قسط پرداخت کنند اما اگر وام ۱۰۰میلیون تومانی دریافت کرده باشند ماهیانه باید یک‌میلیون و ۷۰۰هزار تومان اقساط پرداخت کنند.
اگر وام را در بافت فرسوده تحویل گرفته باشند ماهیانه ۷۰۰هزار تومان پرداخت میشود و در صورتی که صندوق یکمی باشند و زوج، برای دریافت ۱۶۰میلیون تومان وام اقساط یک‌میلیون و ۷۰۰هزار تومانی پرداخت می‌کنند.
مسکن ملی داخل شهرها بنا میشود
از ابتدای دولت تدبیر و امید، این دولت با نقدهایی که به مسکن مهر دولت قبل از خود وارد کرد به دنبال جایگزینی طرحی برای خانه‌دار کردن مردم بود و هم‌اکنون به‌نظر می‌رسد، طرح مسکن ملی جایگزینی برای مسکن مهر است.
مسئولان دولتی مهم‌ترین تفاوت طرح اقدام ملی با طرح مسکن مهر را تمرکز بر تقاضای واقعی و ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی، عنوان می‌کنند. قراردادهای طرح اقدام ملی بین دولت و سازندگان منعقد میشود و بعد از پایان پروژه هریک از طرفین سهم خود را برمی‌دارند. طبیعی است، در این فرآیند، انبوه‌سازان پیش از کلنگ‌زنی، نیاز بازار را در نظر می‌گیرند. حال آن‌که در مسکن مهر، سازندگان بر اساس دستور دولت صرفا واحدها را احداث می‌کردند و فرآیند فروش بر عهده دولت بود.
در مسکن مهر، برای ساخت مسکن از اراضی و خارج از شهرها استفاده شد که امکانات و تأسیسات زیرساختی نداشت و گفته میشود در طرح اقدام ملی مکان‌یابی درون شهرهاست. تفاوت ظاهری مسکن مهر و مسکن ملی در این است که در طرح مسکن ملی، دیگر ساختمان‌ها بلندمرتبه و ۱۰یا ۱۵طبقه نخواهند بود و تعداد طبقات این طرح در نهایت ۷طبقه خواهد بود.
ایرادهایی که مسکن ملی دارد
با توجه به اقساط بالای تسهیلات پرداختی در این طرح به نظر می‌رسد، شانس خانه‌دار شدن قشرهای کم‌درآمد در طرح مسکن ملی کم باشد. فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه اقتصادمسکن دراین‌باره گفت: با توجه به اینکه مالکیت بسیاری از واحد‌های مشارکتی به انبوه‌سازان انتقال می‌یابد، به نظر می‌رسد خانه‌های تکمیل شده با استفاده از این شیوه به دست قشرهای هدف و کم‌درآمد نخواهد رسید.
از سوی دیگر کارشناسان ایرادهایی را هم به طرح گرفته‌اند. اولین ایراد این است که دولت تدبیر و امید، تنها دو سال زمان دارد تا به تکمیل این طرح بپردازد و در صورت عدم تکمیل طرح در این مدت، ممکن است دولت بعدی به هر دلیل با بی‌مهری با آن برخورد کند دست مانند آنچه بر سر طرح مسکن مهر آمد.
دومین ایراد این که گفته میشود این طرح برای خانه‌دار کردن قشرهای ضعیف و متوسط است، ولی همان‌گونه که از اقساط و آورده متقاضی پیداست، قطعا قشرهای ضعیف جامعه در این طرح جایی ندارند و برای قشرهای متوسط نیز پرداخت اقساط سخت خواهد بود.
سومین ایراد به زمان تکمیل و تحویل این خانه‌ها بازمی‌گردد که هنوز مشخص نیست.
آمارهای حوزه مسکن در سال1397نشان می‌دهد، 26درصد خانوارهای شهری و 5درصد از خانوارهای روستایی اجاره‌نشین بوده‌اند و این درحالی است که در سال1396، این درصدها به ترتیب 25درصد و 4.7درصد بوده است
چهارمین ایراد مالکیت انبوه‌ساز بر بخش قابل توجهی از واحدها در این طرح و ایجاد فضای سوداگری است.
در همین خصوص، صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در ضمن اشاره به لزوم جلوگیری از سوءاستفاده انبوه‌سازان در طرح اقدام ملی گفت: «در طرح مسکن مشارکتی زمین که سرمایه‌ای ملی است در اختیار انبوه‌ساز قرار خواهد گرفت، در همین راستا باید تمهیداتی پیش‌بینی شود تا راه سوءاستفاده انبوه‌سازان بسته شود. قراردادهای مسکن مشارکتی باید به شکلی باشد که انبوه‌سازان واحد‌های خود را احتکار نکنند و واحد‌هایی که در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌گیرد، نباید با قیمت بالا در اختیار مردم قرار گیرد. همچنین وزارت راه و شهرسازی نباید مالکیت را به انبوه‌ساز منتقل کند و انبوه‌ساز نیز ملزم به تکمیل واحد‌های مسکونی در زمان مشخص باشد.»
دیدگاه تان را بنویسید