مستاجران زیر ضرب تورم، جنگ و بیکاری قرار گرفتند

با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، بازار اجاره مسکن وارد یکی از حساس‌ترین مقاطع خود شده؛ بازاری که امسال نه‌تنها تحت‌ تأثیر تورم مزمن، بلکه زیر سایه تبعات جنگ، بیکاری و کاهش درآمد خانوارها، به مرحله‌ای تازه از بحران رسیده است.

به گزارش اقتصاد24، در ماه‌های اخیر، شوک‌های اقتصادی ناشی از جنگ و رکود فعالیت‌های اقتصادی، فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده است. تعدیل نیرو در کسب‌وکار‌های کوچک، تأخیر در پرداخت حقوق و کاهش سطح درآمد خانوارها، باعث شده بسیاری از مستأجران حتی در تأمین اجاره‌بها نیز با مشکل مواجه شوند. گزارش‌های رسانه‌ای بر پایه مشاهدات میدانی حاکی از آن است که رفتار مستأجران به‌طور محسوسی تغییر کرده است؛ از درخواست مهلت برای پرداخت اجاره و برداشت از ودیعه گرفته تا حذف گسترده هزینه‌های زندگی، فروش دارایی‌هایی مانند خودرو و حتی ورود به مشاغل موقتی مانند تاکسی‌های اینترنتی. در مواردی نیز خانوار‌ها ناچار شده‌اند به خانه‌های کوچک‌تر نقل مکان کرده یا به مناطق ارزان‌تر و حاشیه‌ای شهر‌ها کوچ کنند. در این میان، یک نشانه نگران‌کننده بیش از سایر موارد به چشم می‌خورد و آن بازگشت بخشی از مستأجران به خانه والدین است که به وضوح از تشدید بحران استطاعت در بازار اجاره 

حکایت دارد.

برآورد‌ها نشان می‌دهد سهم هزینه اجاره در سبد خانوار‌های شهری به حدود ۴۳ تا ۶۰ درصد رسیده است؛ رقمی که عملاً بخش بزرگی از درآمد خانوار را می‌بلعد. این در حالی است که طی سال‌های اخیر، افزایش دستمزد‌ها هیچ‌گاه همگام با رشد اجاره‌بها نبوده و شکاف میان درآمد و هزینه مسکن به‌طور مداوم عمیق‌تر شده است. در تهران، میانگین اجاره ماهانه به حدود ۹ میلیون تومان با ودیعه‌ای در حدود ۱.۲ میلیارد تومان رسیده که در محاسبات عرفی بازار، معادل اجاره‌ای بسیار بالاتر تلقی می‌شود. همین موضوع باعث شده بخش قابل توجهی از مستأجران عملاً در وضعیت «فقر اجاره‌ای» قرار بگیرند؛ وضعیتی که دهک‌های پایین درآمدی را تقریباً به‌طور کامل دربر گرفته است.

هم‌زمان با افزایش فشار تقاضا، نشانه‌هایی از کاهش عرضه فایل‌های اجاره نیز دیده می‌شود. هرچند بخشی از این کاهش به الگوی فصلی بازار مربوط است، اما عوامل دیگری مانند نااطمینانی اقتصادی، اختلال در پلتفرم‌های آنلاین و حتی بازگشت برخی مالکان به واحد‌های خود نیز در این روند بی‌تأثیر نبوده‌اند. گروه قابل توجهی از مستاجران آنهایی هستند که چون امکان تعویض واحد مسکونی خود را نداشته، اما به واحدی بزرگتر با امکانات بیشتر و یا در محله‌ای بهتر نیاز داشته‌اند؛ اجاره نشینی را برگزیده‌اند. آشفته بازار کنونی، اما اغلب آنها را به واحد‌های خودشان و زندگی در شرایط حداقلی برگردانده‌اند. این تغییر رفتار در توازن عرضه و تقاضا در بازار اثرگذار بوده و بستر شکل‌گیری موج جدیدی از افزایش قیمت‌ها را فراهم کرده است، موضوعی که نگرانی مستأجران را در آستانه فصل جابه‌جایی دوچندان می‌کند.

فعالان بازار مسکن می‌گویند یکی از پیامد‌های قطعی وضعیت فعلی، تشدید مهاجرت درون‌شهری مستأجران است؛ روندی که طی آن، خانوار‌ها از مناطق مرکزی و شمالی به جنوب شهر یا حتی شهر‌های اطراف رانده می‌شوند. این جابه‌جایی‌ها اغلب اجباری است و نه انتخابی؛ به این معنا که خانوار‌ها صرفاً برای تطبیق با بودجه خود، از کیفیت سکونت، متراژ یا موقعیت مکانی صرف‌نظر می‌کنند. در چنین شرایطی، حتی سکونت در واحد‌های کوچک‌تر یا قدیمی‌تر نیز به یک «گزینه لوکس» تبدیل شده است لذا مردم رنج رفت و آمد‌های طولانی و ساعت‌ها رانندگی در ترافیک را به جان خریده و به حواشی شهر کوچ می‌کنند.

در حالی که سیاست‌گذار طی سال‌های اخیر تلاش کرده با تعیین سقف افزایش اجاره، بازار را کنترل کند، تجربه نشان داده این سیاست‌ها در عمل چندان کارآمد نبوده‌اند. حتی در برخی موارد، این سقف‌ها به‌عنوان «کف» افزایش قیمت در نظر گرفته شده و به رشد بیشتر اجاره‌بها دامن زده‌اند. با این حال، برخی فعالان بازار معتقدند در شرایط فعلی، توان افزایش شدید اجاره در همه مناطق وجود ندارد و در برخی مناطق تهران، افزایش بیش از ۸ تا ۱۰ درصدی عملاً با توان پرداخت مستأجران همخوانی ندارد.

گفتنی است، یکی از عوامل ساختاری فشار بر بازار اجاره، حضور بانک‌ها و نهاد‌های بزرگ در بازار املاک است. نگهداری واحد‌های مسکونی به‌عنوان دارایی و عدم عرضه آنها، به شکل‌گیری پدیده «خانه‌های خالی» دامن زده؛ پدیده‌ای که به کاهش عرضه و افزایش قیمت‌ها منجر شده است. از سوی دیگر، رکود بازار خرید و فروش مسکن باعث شده برخی مالکان برای جبران کاهش سود، فشار بیشتری بر بازار اجاره وارد کنند و از این مسیر، بازدهی سرمایه خود را تأمین کنند.