وام مسکن برای خانه‌‌داری است یا بدهکار شدن؟

وام ۲.۴ میلیارد تومانی مسکن در نگاه اول خبر خوبی برای خانه‌اولی‌هاست، اما هزینه خرید اوراق، قدرت خرید ناچیز در برابر قیمت خانه و قسط ماهانه ۵۱.۵ میلیون تومانی نشان می‌دهد این وام چندمیلیاردی گره از کار مستاجران باز نمی‌کند.

به گزارش اقتصاد24، سیاست‌گذاران پولی و مسئولان بخش مسکن بار دیگر با اتکا به فرمول قدیمی و آزموده‌شده «افزایش سقف اسمی تسهیلات»، تلاش کرده‌اند تا گره کور کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن در کلان‌شهر‌ها را بگشایند. بر اساس تازه‌ترین تصمیمات و مصوبه‌ای که از ۲۷ مرداد صادر و پرداخت آن آغاز شد، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم (تسه) برای زوجین در شهر تهران به دو میلیارد تومان، در مراکز استان‌ها به ۱.۶ میلیارد تومان و وام جعاله یا همان تعمیرات مسکن به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

بزرگ‌ترین پارادوکس و ایراد تسهیلات جدید مسکن، هزینه‌های کمرشکن و ابتدایی برای نقد کردن و دسترسی به اصل پول است. بر اساس مقررات نظام بانکی، متقاضیانی که قصد دارند از سقف کامل وام ۲.۴ میلیارد تومانی (شامل دو میلیارد تومان وام خرید زوجین و ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله) استفاده کنند، ملزم به خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار سرمایه هستند. از آنجا که هر برگ اوراق نماینده ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است، متقاضی برای دریافت دو میلیارد تومان وام خرید به ۴۰۰۰ برگ و برای ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله به ۸۰۰ برگ دیگر نیاز دارد که در مجموع مستلزم خرید ۴۸۰۰ برگ اوراق «تسه» است. نگاهی به داده‌های اخیر بازار سرمایه و معامله اوراق تسهیلات مسکن نشان می‌دهد که قیمت هر برگ از این اوراق با رشد متوالی به محدوده ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان رسیده است. این بدان معناست که یک زوج متقاضی خانه اولی پیش از آنکه موفق به اخذ تسهیلات شوند و حتی یک ریال از بانک دریافت کنند، باید مبادلات اولیه خود را با پرداخت رقمی سنگین در حدود ۴۴۵ میلیون تومان تنها بابت تهیه ۴۸۰۰ برگ اوراق آغاز نمایند. به زبان ساده‌تر، بخش قابل توجهی از حجم کلی کارکرد اسمی این وام، پیش از آنکه پولی به دست خریدار برسد، صرف هزینه خرید اوراق امتیاز می‌شود. در نتیجه از رقم ۲.۴ میلیارد تومانی اسمی، در عمل و در بهترین حالت حدود ۱.۹۵ میلیارد تومان دست متقاضی را می‌گیرد. نکته مهم‌تر اینکه هزینه اوراق، عملاً معادل یک پیش‌پرداخت سنگین و غیرقابل بازگشت برای ورود به فرآیند تسهیلات‌گیری است که در همین گام نخست، بسیاری از خانوار‌های متقاضی را از گردونه رقابت خارج می‌سازد.

در گام بعدی باید دید که رقم خالص دریافتی وام، چه سهم واقعی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را در کلان‌شهری مانند تهران پوشش می‌دهد؟ تحلیل واقعیت‌های میدانی، آمار‌های رسمی و اظهارات فعالان صنف مشاوران املاک، تصویر عمیقاً نگران‌کننده و تأمل‌برانگیزی را از ناکارآمدی این تسهیلات ارائه می‌دهد. 

طبق تازه‌ترین اظهارات رسمی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، میانگین قیمت مسکن در پایتخت مدتی است که از مرز ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع عبور کرده است؛ این در حالی است که بررسی‌های میدانی در مناطق میانی و متوسط‌نشین تهران نشان می‌دهد قیمت‌های معامله‌شده واقعی تحت تأثیر تورم و نوسانات بازار به محدوده ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع نیز رسیده است. با در نظر گرفتن خالص دریافتی واقعی وام (حدود ۱.۹۵ میلیارد تومان) و میانگین قیمت‌های واقعی مسکن در مناطق متوسط و پرتقاضای شهری، این تسهیلات عظیم اسمی، در عمل تنها توان پوشش حدود ۱۰ تا ۱۲ متر مربع از یک آپارتمان بسیار معمولی و استاندارد را دارد. حال اگر فرض کنیم که خریدار مسکن سراغ محله‌های ارزان‌تر رفته و متوسط هزینه هر متر مسکن را تا ۷۰ میلیون تومان کاهش دهد، باز هم تسهیلات ارائه شده به خرید بیش از ۲۰ متر مربع 

نمی‌رسد!