تحلیلگر اقتصاد مسکن با انتقاد از به مزایده گذاشتن نیاز فوق ضروری مردم در بورس:
فروش سانتیمتری مسکن «بدعتی» از اساس غلط است
رامتین موثق
در همان روزهای ابتدایی سال 1405، بازار مسکن ایران وارد بحران عظیمی شد و با گذشت 5 ماه، فاز رکود تورمی این بازار، به مرزهای جدیدی رسیده است. با وجودی که مشتری و تقاضایی در این بازار وجود ندارد، اما قیمتها همچنان افزایشی هستند و امید به خانهدار شدن مردم بیش از پیش، کاهش یافته است. انبوهسازان و دیگر عرضهکنندگان مسکن هم در این میان، نسبت به رکود فعالیتهای ساختوساز، نبود سرمایهگذاری در این حوزه، افزایش 100 درصدی قیمت مصالح و ... شکایت دارند.
با وجود تمام این مشکلات، در روزهای پایانی هفته گذشته اعلام شد که طرح «فروش سانتیمتری مسکن» با نام «طرح خانهریز» توسط شهرداری راهاندازی شده است و این سیاست میتواند از ارزش پول مردم مقابل تورم، به خصوص تورم ساختمان، محافظت کند. آنچه شهرداری با تبلیغات زیاد و بقیه پلتفرمهای سرمایهگذاری بهشکل چراغ خاموش راهاندازی کردهاند، در اصطلاح اقتصادی یک مدل «تامین مالی خرد» یا «فروش متری مسکن» به شمار میرود. در این الگوریتم مالی، پروژه ساختوساز به داراییهای بسیار کوچک (حتی در حد چند سانتیمتر یا چند دهم متر) تقسیم میشود. خریدار با پرداخت مبالغ خرد، مالک بخشی از ارزش ریالی آن پروژه میشود ولی قرار نیست الزاما کلید یک واحد مسکونی را تحویل بگیرد.
آغاز انتقادات به فروش سانتیمتری مسکن
البته قبل از راهاندازی این طرح، درباره طرحهای دیگری نیز مانند فروش خانه 25 متری یا فروش متری مسکن صحبت شده بود و تمام این سیاستها، با انتقادات کارشناسان همراه بوده است.
تحلیلگران عموما مطرح میکنند که راهاندازی چنین طرحهایی بهمثابه پذیرش قیمتهای نجومی بازار مسکن، توسط نهادهای رسمی است در صورتی که وظیفه این نهادها، تامین ثبات در بازار مسکن است تا خریداران واقعی بتوانند نیازهای مصرفی خود را تامین کنند. همچنین انتقاد دیگر متوجه ماهیت سفتهبازانه این طرح در بورس است چرا که در این سالها، یکی از عوامل مخرب در بازار مسکن، رواج سفتهبازی در این بازار بوده به صورتی که مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای تبدیل کرده است.
در گزارش فرارو، به 3 عامل، به عنوان سه نقطهضعف این طرح اشاره شده است. عامل اول «عدم امکان تحویل ملک و تسویه فیزیکی برای خریداران خرد» معرفی شده و در توضیح آن آمده است: «اگر فردی در طول چند سال موفق شود مجموعا ۵ یا ۱۰ متر از یک واحد ۶۰ متری را خریداری کند، باز هم قادر به سکونت در آن نخواهد بود. در نهایت او مجبور است سهم خود را به قیمت روز بفروشد یا با سایر مالکان خرد توافق کند. اگر بازار ثانویه نقدشوندگی بالایی نداشته باشد، سرمایه خریدار قفل خواهد شد.» همچنین 2 عامل دیگر، «نوسانات شدید هزینه ساخت و ریسک تاخیر پروژهها» و «چالش نبود ضمانت برای نقدشوندگی فوری سرمایه» مطرح شده است.
به نظر میرسد مهمترین انتقاد از این طرح، متوجه خانهدار نشدن مردم، حتی با وجود خرید چند 10 متر مسکن در بازار سرمایه است.
نسخه سانتیمتری برای بحران میلیونی مسکن!
فعالان حوزه مسکن نیز جزو منتقدان اصلی این طرح هستند و به آن، از منظر تاثیر این طرح بر تولید و یا خانهدار شدن مردم، مینگرند.
در این راستا، حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، در این خصوص، اظهار کرد: «طرحهایی مثل «خانهریز» که به صورت محدود در بعضی مناطق اجرا میشود شاید منجر به تولید مسکن شود، اما اینکه بتواند به خانهدار شدن مردم کمک کند، موضوعی کاملا متفاوت است.» او در گفتوگو با ایسنا، با بیان اینکه اگر از طریق طرح خانهریز تولید مسکن افزایش یابد، باید دید آیا با نیاز سالانه یک میلیون واحد همخوانی دارد یا خیر، بیان کرد: «ما در حال حاضر حدود 6 میلیون واحد کسری مسکن داریم تا به نقطه سربهسر برسیم. البته در اواسط دهه ۹۰ که طرح جامع مسکن رونمایی شد، برآوردها حاکی از ۱۰ میلیون واحد کسری بود. طبق برآوردهای جدید وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۴۰۵، این کسری به شش میلیون واحد رسیده است؛ بنابراین، این شکاف عظیم با تعداد محدودی واحد تولیدی پر نمیشود.»
مجید گودرزی در گفتوگو با «توسعه ایرانی»: من به دو دلیل با طرح فروش سانتیمتری مسکن مخالفم؛ اولا بخشی از نقدینگی وارد فعالیتهای سفتهبازانه میشود و این در حالی است که صنعت ساختمان ما به شدت به نقدینگی نیاز دارد. ثانیا به مزایده گذاشتن نیازهای ضروری جامعه در بورس، سیاستی از اساس غلط است
همچنین به گفته این فعال بازار مسکن، به نظر نمیرسد کسی با خرید سانتیمتری مسکن خانهدار شود و نقدشوندگی این طرح هم جای سوال است.
نیاز فوق ضروری مردم را به مزایده نگذارید!
یک تحلیلگر اقتصاد مسکن در گفتوگو با «توسعه ایرانی»، مخالفت شدید خود را با طرح فروش سانتیمتری مسکن اعلام کرد.
مجید گودرزی درباره دلایل مخالفت خود با این طرح، عنوان کرد: من به دو دلیل با این طرح مخالف هستم؛ اولا بخشی از نقدینگی وارد فعالیتهای سفتهبازانه میشود و این در حالی است که صنعت ساختمان ما به شدت به نقدینگی نیاز دارد. ثانیا به مزایده گذاشتن نیازهای ضروری جامعه در بورس، سیاستی از اساس غلط است.
در نبود تنظیمگری دولت و همچنین نبود اثرگذاری و نقشآفرینی دولت در بازار مسکن، گروهها و ذینفعان بسیاری وارد این حوزه شدهاند و عرصه را به مردم، تنگ کردهاند. نیازمند این هستیم که دولت طی یک برنامهریزی کوتاهمدت و بلندمدت، مشکلات ساختاری این بخش را برطرف کند درمقابل شاهدیم که بدعتهای غلطی مانند «مسکن ۲۵ متری» یا فروش سانتیمتری مسکن رواج یافته است
او در پاسخ به این پرسش که «طرح فروش سانتیمتری مسکن نشان از چه بحرانی در اقتصاد مسکن ایران دارد؟»، گفت: مسکن یک نیاز فوق ضروری جامعه است و در ایران نیز منابع برای صنعت ساختمان، خوشبختانه عظیم است. برای مثال تعداد مهندسان و دانشآموختگان دانشگاهی این حوزه بالاست و همچنین زمین و مصالح مورد نیاز بهوفور موجود است و وابستگی کمی هم به خارج داریم اما این حوزه با وجود چنین مزیتهایی، درگیر سفتهبازی و کمبودهای عمدی شده است و هرکس سعی میکند از این خوان نعمت گستردهشده، با قیمتگذاری کاملا خودسرانه، بهره بیشتری ببرد.
این کارشناس با انتقاد از این روند، تاکید کرد: متاسفانه در فقدان تنظیمگری دولت و همچنین نبود اثرگذاری و نقشآفرینی دولت در بازار مسکن، گروهها و ذینفعان بسیاری وارد این حوزه شدهاند و واقعا عرصه را به مردم، تنگ کردهاند.
کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن: یکی از بزرگترین موانع ساخت و عرضه مسکن، اقدامات خودسرانه و محدودکننده شهرداری است و متاسفانه بخش مهمی از مشکل ساختوساز در کشور ما مربوط به موانع شهرداریها میشود. در ایران، شهرداریها به جای پرداختن به وظایف اصلی خود، بدعتهای غلطی نظیر فروش سانتیمتری مسکن را پایهگذاری کردهاند
بدعتگذاری به جای حل مشکلات ساختاری
گودرزی عنوان کرد: نیازمند این هستیم که طی یک برنامهریزی کوتاهمدت و بلندمدت، مشکلات ساختاری این بخش را برطرف شود ولی شهرداری به جای پرداختن به این وظایف اصلی، بدعتهای غلطی مانند «مسکن ۲۵ متری» یا فروش سانتیمتری مسکن را رواج داده است.
او با تاکید بر اینکه بازار مسکن کاملا قفل شده است به طوری که تقریبا تمام ذینفعان واقعی این بازار در حال ضرر کردن هستند، افزود: شرایط فعلی بازار مسکن برای هر دولتی یک کارنامه غیرقابل قبول است و دولت متاسفانه به هیچکدام از تعهدات خود و قوانین بالادستی در حوزه مسکن عمل نکرده است و باعث شده که این بخش به یکی از بحرانیترین حوزههای اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شود.
این تحلیلگر اقتصادی تصریح کرد که بدعتهایی نظیر فروش سانتیمتری مسکن باید کنار گذاشته شود و باید به سمت استانداردسازی و سیاستهای مبتنی بر نظرات کارشناسی برویم.
مهمترین موانع را شهرداریها ایجاد میکنند
گودرزی همچنین در پاسخ به این سوال که «شهرداریها به جای راهاندازی طرح فروش سانتیمتری مسکن، باید به کدام یک از وظایف خود عمل کنند؟»، بیان کرد: در تمام دنیا معمولا شهرداریها نقش اصلی را در سیاستهایی مانند مسکن اجارهای یا اجارهداری حرفهای دارند. همچنین ساخت مسکن اجتماعی و فوق اجتماعی از وظایف شهرداریهاست. تامین مسکن و تامین مالی پروژههای مسکن جزو دیگر وظایف شهرداریهاست که با کمک دولتها انجام میدهند.
این کارشناس بازار مسکن درباره عملکرد شهرداریهای ایران در این حوزه، گفت: اما در ایران، شهرداریها به جای پرداختن به این وظایف اصلی، بدعتهای غلطی نظیر فروش سانتیمتری مسکن را راهاندازی کردهاند. از طرف دیگر نیز، وظیفه اجارهداری حرفهای به وزارت راه و شهرسازی واگذار شده است اما باید توجه کرد که ساختار این وزارتخانه اصلا برای این کار تعریف نشده است و تعریف و نگهداری این واحدها جزو چارت سازمانی وزارت راه و شهرسازی نیست.
گودرزی ادامه داد: از طرفی هم میبینیم یکی از بزرگترین موانع ساخت و عرضه مسکن، اقدامات خودسرانه و محدودکننده شهرداری است و متاسفانه بخش مهمی از مشکل ساختوساز در کشور ما مربوط به موانع این نهاد میشود. برای مثال موضوعی مانند «حریم» بیشتر از تحریمها برای مردم آسیب به همراه داشته است.
او در پایان خاطرنشان کرد که شهرداریها به جای تعریف و راهاندازی طرحهایی نظیر فروش سانتیمتری مسکن، باید موانع و محدودیتهای خودسرانه را رفع کنند و به وظایف اصلی خود بازگردند.
دیدگاه تان را بنویسید