فنر فشرده اجاره‌بها سال آینده رها می‌شود!

یک  کارشناس بازار مسکن بیان کرد: بازار مسکن عمدتا تابع ملک و پتانسیل رشد یا رکود آن است، اما معمولا بازار اجاره مسکن زودتر از بازار خرید و فروش به تورم واکنش نشان می‌دهد.

بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز، افزود: در بسیاری از موارد، پیش از آنکه افزایشی در قیمت ملک شکل بگیرد و بازار وارد فاز رونق شود، این تغییر ابتدا در بازار اجاره نمایان می‌شود. به‌طور معمول، می‌بینیم که بازار اجاره این تحول را پنج تا ۶ ماه زودتر، در خود منعکس می‌کند. از سوی دیگر، هنوز در فصل جابه‌جایی مستاجران قرار نداریم؛ فصل اصلی اجاره و نقل و انتقال، عمدتا در تابستان اتفاق می‌افتد. در همین دوره است که تمام رشدی که بازار مسکن در سال قبل تجربه کرده و در خود نگه داشته، به صورت یکباره در بازار اجاره خود را نشان می‌دهد. به‌عنوان مثال، فردی که ملکی را با رقم ثابتی اجاره کرده، در طول سال همان اجاره سال گذشته را پرداخت می‌کند و افزایش قیمت ملک، تا زمان تمدید قرارداد یا تخلیه، خود را در اجاره‌بها نشان نمی‌دهد. به همین دلیل، این تراکم و فشار انباشته افزایش قیمت، به یکباره در فصل اجاره خود را بروز می‌دهد.

او  درباره رشد قیمت اجاره‌بها در سال آینده اظهار کرد: قدر مسلم این است که اجاره‌بها نیز تحت تاثیر و همسان با تورم رشد خواهد کرد. در بسیاری از دوره‌های رونق، رشد اجاره حتی از میانگین شاخص تورم کالاها هم بالاتر می‌رود، اما در دوره رکود، معمولا می‌توان گفت رشد اجاره‌بها هم‌سطح با تورم عمومی کالاها رشد می‌کند. این تحلیلگر اقتصاد مسکن توضیح داد: نکته مهم این است که بازار ملک به دلیل رکود شدید حاکم بر اقتصاد، هنوز وارد فاز رونق نشده و تقاضای موثر در حالت انتظار قرار دارد. ما عملا با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه هستیم؛ فروشندگان ملک خود را نمی‌فروشند و خریداران نیز اقدام به خرید نمی‌کنند.

ستاریان ادامه داد: خاصیت روانی بازار مسکن برای خریداران این است که حاضر هستند یک واحد مسکونی را حتی با قیمت بالاتری خریداری کنند، به شرط آنکه مطمئن باشند این قیمت کاهش نخواهد یافت یا حداقل روندی افزایشی خواهد داشت. اما اگر کوچک‌ترین احساسی وجود داشته باشد که امکان افت قیمت وجود دارد، خریدار مطلقا وارد بازار نمی‌شود. به همین دلیل، خریداران به دنبال ثبات بازار هستند و نگاه کوتاه‌مدتی به بازار مسکن دارند؛ زیرا اگرچه مسکن در جامعه ما یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، اما این سرمایه‌گذاری باید دست‌کم باعث حفظ ارزش سرمایه باشد، نه موجب کاهش آن. روان‌شناسی خریدار دقیقا حول همین محور می‌چرخد. از سوی دیگر، فروشنده نیز تا زمانی که با مشکل خاصی مواجه نشود، چه مساله مالی، چه مهاجرت یا جابه‌جایی ناخواسته، ملک خود را نمی‌فروشد. این رفتار، ویژگی غالب بازار مسکن در دوره رکود  تورمی است. او تاکید کرد: بازار مسکن هم تنها بخشی‌ست که هم پدیده رکود و هم تورم در آن وجود دارد. علی‌رغم آنکه بازار رکودی‌ست و معامله‌ای جریان ندارد، اما قیمت‌ها روند افزایشی دارند.