یک کارشناس با اشاره به وضعیت نابسامان مسکن و تلاطم ادامه‌دار بازار اجاره:
دولت‌ها هیچ کاری نکنند؛ اوضاع بهتر می‌شود
مهرنوش حیدری
یک کارشناس بازار مسکن گفت: متاسفانه مقامات دولت سیزدهم و شخص وزیر مسکن می‌گویند ما بازار رهن و اجاره را سامان دادیم و توقع دارند بازار خودش را با این گفته آنها تطبیق دهد و سامان یابد.
به گزارش «توسعه ایرانی»؛ این روزها رهن و اجاره خانه به قیمت مناسب تبدیل به دغدغه اصلی بسیاری از مستاجران شده و برای یافتن و در نهایت بستن قرارداد اجاره باید از هفت‌خوان رستم عبور کنند.
در سال‌های اخیر قیمت مسکن در سراسر کشور جهش یافت و تقریبا بازار رهن و اجاره از این قافله جا ماند اما از ابتدای سال 1401 تاکنون این بازار گام به گام فاصله خود را کاهش داده و سبب شده تا اکنون با پدیده‌ای مواجه شویم که نرخ رشد قیمت اجاره‌بها از نرخ رشد قیمت فروش مسکن پیشی بگیرد.
انتشار این آمار نشان می‌دهد که زنگ‌های هشدار به صدا درآمده و مشکلات مستاجران هر روز بیش از پیش شود.
بیش از هشت میلیون خانواده در کشور در مسکن‌های استیجاری زندگی می‌کنند که نرخ‌های نجومی اجاره‌بها اکنون آنها را در شرایط بسیار سختی قرار داده و حقوق‌های دریافتی بسیاری از آنها نمی‌تواند پاسخگوی هزینه‌های اجاره مسکن باشد.
فرهاد بیضایی، اقتصاددان کارشناس حوزه مسکن درباره وضعیت بازار اجاره مسکن به «توسعه ایرانی» گفت: رهن و اجاره در اصل بازار تابعی از بازار مسکن است و نکته مهم این است که اگر دولت‌ها سیاست‌گذاری‌هایشان را بر مبنای اصلاح بازار خرید و فروش مسکن تنظیم کنند، خواه، ناخواه بازار اجاره نیز با بهبود وضعیت روبرو می‌شود.
وی افزود: اگر عرضه مسکن و عرضه زمینهای شهری بهبود یابد و در سراسر کشور و برای ساخت و ساز به مردم زمین عرضه شود؛ افزایش شاخص تملک مسکن در کشور رخ می‌دهد.
وی در توضیح این مطلب افزود: با تسهیل خرید مسکن، فشار تقاضا در بازار اجاره کاهش می‌یابد. در شرایط کنونی تعداد مستاجران کشور به حدی بالاست که همیشه بازار با تلاطم روبروست.
وی در پاسخ به چرایی پیشی گرفتن رشد اجاره‌بها از رشد قیمت فروش مسکن گفت: پاسخ این مساله بسیار شفاف و ساده است و باید به دو مساله اساسی توجه کرد؛ نخست اینکه در دو سال گذشته بازار اجاره را محدود کردیم و مصوبات ستاد کرونا در قالب تصمیمات فعلی در سال‌جاری ادامه یافته و برای افزایش اجاره‌بها سقف تعیین شده است.
پیشی گرفتن رشد اجاره‌بها نسبت به رشد قیمت فروش
وی ادامه داد: اجرای سیاست تحریک تقاضا از یک سو و افزایش انتظارات تورمی در بازار اجاره از سوی دیگر باعث شد که مؤجران که دو سال با سرکوب قیمتی اجاره روبرو بودند، ناگهان امسال قیمت‌ها را بالا ببرند. در ضمن تورم نیز امسال روندی افزایشی و متفاوت را داشت.
وی تاکید کرد: کارشناسان همان زمان هشدار دادند که بازار اجاره با جهش شدید قیمتی روبرو خواهد شد.
وی اضافه کرد: وضعیت امروز در حقیقت نتیجه سیاست اشتباهی است که وزارت کار در مورد تبلیغ گسترده روی افزایش قابل توجه حقوق انجام داد و مشکلات فراوانی را هم برای دولت و هم برای مردم به‌وجود آورد.
بیضایی عنوان کرد: مساله بعدی این است که مهاجرت اتباع بیگانه به ایران نیز در حال افزایش است و بعد از سقوط دولت افغانستان و حکمرانی طالبان این مساله تشدید شده و باید دانست که اتباع افغانستانی نمی‌توانند در ایران خانه خریداری کنند در نتیجه وارد بازار اجاره مسکن می‌شوند و سطح تقاضا را در بازار اجاره افزایش می‌دهند.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: بنابراین از عوامل اصلی پیشی گرفتن نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به نرخ رشد قیمت فروش مسکن؛ انتظارات تورمی ناشی از عدم افزایش اجاره‌بها در سال‌های قبل و همچنین افزایش حقوق و دستمزد در سال 1401 و نیز افزایش مهاجرت اتباع کشورهای همسایه است.
ریشه مشکل عدم عرضه زمین از سوی دولت است
بیضایی درباره پرداخت اجاره‌های نجومی گفت: مساله اصلی این است که سهم مسکن در هزینه سبد خانوار بالاست و اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است و مساله اساسی قیمت مسکن نیز زمین است؛ اگر دولت سیاستی را از طریق مالیات اعمال کند که سهم زمین را کاهش دهد و با عرضه زمین بتواند قیمت زمین را در بازار کنترل کند؛ این انتظار وجود دارد که هم عرضه مسکن ملکی افزایش یابد و هم قیمت مسکن و هم نرخ اجاره‌بها تا حد زیادی کنترل شود؛ در کل ریشه اساسی تمام مشکلات مسکن به عدم عرضه زمین از سوی دولت برمی‌گردد.
وی در توضیح این مطلب افزود: تقریبا از سال 71 قانون زمینهای شهری ادامه نیافت و زمین شهری برای ساخت و ساز عرضه نشد . در نتیجه افزایش سهم قیمت تمام شده زمین در قیمت تمام شده مسکن اتفاق افتاد تا جایی که زمین تبدیل به کالایی سرمایه‌ای شد؛ کالایی که عرضه آن کم و تقاضا برای آن زیاد است.
نمی‌توان مالکان را ملزم به عدم افزایش نرخ اجاره کرد
این اقتصاددان درباره اظهارات اخیر وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه با طراحی بسته اجاره‌بها آرامش بازار مسکن در این ماه نسبت به ماه گذشته بازگشته است؛ گفت: وزیر سخنرانی کرده و امیدوار است بازار مسکن خود را با حرف‌های او تطبیق دهد و حرف وزیر را زمین نگذارد.
وی در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان به صورت دستوری مالکان را ملزم به عدم افزایش نرخ اجاره کرد یا خیر، گفت: به هیچ وجه نه چنین کاری امکانپذیر است و نه فایده‌ای دارد. اگر دخالت در دیگر بازارها موثر بوده، دخالت در بازار مسکن نیز موثر واقع می‌شود.
وی ادامه داد: متاسفانه سال‌هاست سیاست دولت‌ها بر این پایه استوار است که صورت مساله را پاک کنند و با دستور دادن به اقتصاد و بازار، مشکل را حل کنند اما در عمل متضرر واقعی مردم و معامله‌گران هستند تا جایی که به این نتیجه می‌رسیم اگر دولت‌ها هیچ کاری نکنند، اوضاع برای مستاجران و مالکان بسیار منطقی‌تر و بهتر باشد.
وی گفت: دولت روی وام ودیعه مسکن تبلیغ می‌کند که نشان دهد به فکر مستاجران است اما در عمل می‌بینیم که این وام به تعداد اندکی می‌رسد اما تاثیر آن در جیب همه مستاجران نمود دارد و قیمت‌ها به صورت عمومی و هماهنگ بالا می‌روند.
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش «توسعه ایرانی» که آیا می‌توان به صورت دستوری مالکان را ملزم به عدم افزایش نرخ اجاره کرد یا خیر، گفت: به هیچ وجه نه چنین کاری امکانپذیر است و نه فایده‌ای دارد. اگر دخالت در دیگر بازارها موثر بوده، دخالت در بازار مسکن نیز موثر واقع می‌شود
دیدگاه تان را بنویسید