«بیت‌الله ستاریان» با محتوم دانستن شکست نهضت ملی مسکن در اقتصادی با توسعه منفی:
پول اولیه متقاضیان اکنون برای خرید ۲ متر خانه هم کافی نیست!
رامتین موثق
طرح پرطمطراق نهضت ملی مسکن که در دولت رئیسی کلید خورد به چهارمین سال خود وارد شد؛ وعده‌ای که اکنون به یکی از تعهدات دولت تبدیل شده است و دولت را مکلف کرده که سالانه 1 میلیون واحد مسکونی در کشور بسازد. اما با گذشت 4 سال از آغاز این طرح، شواهد نشان می‌دهد اختلاف فاحشی میان وعده اولیه و نتایج کار وجود دارد به صورتی که در طول این مدت، تنها 41 هزار واحد آماده و تکمیل شده است.
به اعتقاد برخی، یکی از اصلی‌ترین موانع تحقق اهداف این طرح ملی، عدم همراهی نظام بانکی در پرداخت تسهیلات مصوب است. مطابق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف بوده‌اند سالانه ۲۰ درصد از کل تسهیلات پرداختی خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند، اما بخش قابل‌توجهی از شبکه بانکی یا منابع لازم را به این حوزه تزریق نکرده یا در فرآیند پرداخت وام، شرایط و سخت‌گیری‌هایی ایجاد کرده‌اند که منجر به کندی روند ساخت‌وساز و سردرگمی متقاضیان شده است.
برخی از همان ابتدای شروع نهضت ملی مسکن تاکید داشتند که فلسفه وجودی این طرح موفقیت نیست و نمی‌توان تنها بانک‌ها را عامل شکست این پروژه دانست.
بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: متقاضیان نهضت ملی مسکن در همان ابتدای ثبت‌نام با پول خود می‌توانستند یک واحد 40 متری بخرند اما با گذشت زمان، با همان پول دیگر قادر به خرید 2 متر مسکن هم نیستند چرا که تا متقاضیان اولین قسط را بدهند، قیمت ساخت مسکن ۲ برابر شده است. این روند افزایش قیمت ساخت مسکن ادامه پیدا می‌کند و در نهایت دولت می‌ماند با یک گروه متقاضی که مطالبه‌گر هم است و به دلیل انتظار این متقاضیان، بازار مسکن کشور هم به‌هم می‌ریزد
سهم ۳ درصدی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن
در همین رابطه، فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با مهر، با اشاره به طرح نهضت ملی مسکن طی یک سال اخیر، اظهار کرد: «عملکرد یک سال گذشته وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، به ویژه نهضت ملی مسکن، مثبت نبوده است. بانک‌ها همکاری لازم را نداشته‌اند و عملکرد نظام بانکی به زیر 3 درصد رسیده است.»
او افزود: «بخش عمده این ۳ درصد تنها به بانک مسکن اختصاص دارد، اما در مجموع نظام بانکی در یک سال گذشته همکاری مؤثری نداشته است. از حدود ۹۵۰ هزار پروژه معرفی شده در بانک‌ها، حداقل ۵۰ درصد هنوز هیچ تسهیلاتی دریافت نکرده‌اند و پیگیری‌های انجام شده نیز نتیجه‌ای نداشته است.»
ایلاتی بیان کرد: «این وضعیت باعث می‌شود پروژه‌هایی که می‌توانست امسال با متری ۱۰ میلیون تومان تکمیل شود، سال آینده به دلیل تورم و افزایش هزینه‌ها به متری ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان یا بیشتر برسد. در نتیجه، دولت با چالش مواجه است و پروژه‌های نیمه‌تمام نیازمند تامین منابع مالی بیشتر برای تکمیل خواهند بود.»
تحلیلگر ارشد حوزه مسکن: با توجه به وضعیت بانک‌ها و تورم، امکان پرداخت تسهیلات تحمیلی و تکلیفی نهضت ملی مسکن وجود ندارد اما به فرض مثال، اگر همه بانک‌ها تمام قد حضور پیدا کنند، کمتر از ۱۰ درصد مشکل حل می‌شود. همچنین بخش خصوصی به عنوان متولی مسکن و تولید ساختمان، دسترسی به هیچکدام از دیگر ابزارهای ساخت مسکن نظیر بازار اوراق، بازارهای رهنی، ثانوی و ... ندارد بنابراین قادر به تولید نیست
این کارشناس گفت: «همچنین سامانه ثبت‌نام نهضت ملی مسکن متوقف شده است، در حالی که زمین موجود است و متقاضیان می‌توانند اقدام کنند. اگر هدف جذب متقاضی است، سامانه باید فعال باشد. به ویژه در شرایط کنونی، با توجه به مهاجرت از کلان‌شهرها، فرصت مناسبی برای رونق سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک و میانی فراهم شده است. بنابراین، سامانه باید باز باشد تا افرادی که تمایل به ثبت‌نام دارند، بتوانند اقدام کنند و این جریان رونق مسکن ایجاد شود.»
انتظار بیهوده ساخت 1 میلیون مسکن
یک تحلیلگر ارشد حوزه مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»، درباره علل اختلاف فاحش وعده و عملکرد در نهضت ملی مسکن، گفت: 1 میلیون واحد مسکونی، حدود 4 درصد از کل زیرساخت‌های کشور است. به عبارتی1 میلیون واحد مسکونی حدودا یک بیست‌وسوم از کل واحدهای مسکونی کشور است.
بیت‌الله ستاریان بیان داشت: اگر سالانه 1 میلیون واحد مسکونی ساخته شود، باید سالانه 4 تا 5 درصد به مجموع مسکن کشور اضافه شود. در این شرایط، نیاز به امکانات جانبی واحدها نظیر مدرسه، فضای آموزشی، فضای بهداشتی، تفریحی و ... نیز به وجود می‌آید. پس اگر یک متر مربع واحد مسکونی ساخته شود، به یک متر مکعب فضای خدماتی نیز نیاز داریم.
او افزود: وقتی در کنار واحدهای مسکونی این امکانات و فضاها هم ایجاد شد، نیاز به زیرساخت‌های جدیدی نظیر گاز، برق، آب، اتوبان، جاده و ... به وجود می‌آید. به این ترتیب وقتی یک متر مربع واحد مسکونی ساخته می‌شود، دولت باید هزینه سه متر مربع را تامین کند. بنابراین در کنار ساخت مسکن باید کل ظرفیت تاسیسات، نیروگاه‌ها، زیرساخت‌ها، فضاهای اداری و ... 4 درصد توسعه پیدا کند.
جامعه ایران تا حداقل 15 سال آینده، سالانه به 1 میلیون تا 1 میلیون و 200 هزار واحد مسکونی نیاز دارد و اگر چنین نیازی رفع نشود، اولا پدیده‌هایی نظیر کارتن‌خوابی رواج پیدا می‌کند و ثانیا، مسکن آنقدر گران می‌شود که مهاجرت معکوس یا منفی رخ می‌دهد اما از طرف دیگر هم در اقتصاد ایران امکان ساخت سالانه 1 میلیون مسکن موجود نیست چرا که 4 درصد توسعه عمرانی در اقتصادی که رشد و توسعه ندارد، امکان‌پذیر نیست
این استاد دانشگاه خاطرنشان کرد: 4 درصد توسعه عمرانی نیازمند رشد اقتصادی 2 رقمی است اما در اقتصاد ایران، که در حال درجا زدن و روند توسعه نیز منفی است، چطور باید انتظار داشت که سالانه یک میلیون مسکن ساخته شود؟
دولت قادر به ساخت مسکن نیست
ستاریان درباره دیگر عوامل شکست نهضت ملی مسکن تاکید کرد که دولت اصلا قادر به ساخت مسکن نیست.
او توضیح داد: نه تنها در ایران، بلکه در هیچ کجای دنیا دولت موفق به مسکن‌سازی نشده است. در تاریخ دولت‌های دنیا دولتی را سراغ نداریم که توانسته باشد چندین هزار واحد مسکونی در سال بسازد.
این کارشناس اقتصاد مسکن، ادامه داد: البته جامعه ایران به سالانه 1 میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، اما این نیاز را بخش خصوصی باید رفع کند چون 95 تا 97 درصد صنعت ساخت‌وساز در اختیار بخش خصوصی است. حتی در جوامعی که توسعه‌یافته هستند و مشکل مسکن ندارند، بیش از 2 تا 3 درصد صنعت ساختمان در اختیار دولت‌ها نیست. در کشورهای توسعه یافته، دولت تنها تعدادی محدود واحد مسکونی برای جامعه هدف خود می‌سازد زیرا در دهک‌های پایین گروه کوچکی صاحب مسکن نیستند و اگر دولت برای آن‌ها مسکن نسازد، بی‌خانمان و کارتن‌خواب می‌شوند.
ستاریان تصریح کرد: دولت طبیعتا وقتی می‌خواهد سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد، باید به اندازه 3 میلیون واحد مسکونی در تمام ساختار وزارتخانه‌ها، از وزارت نیرو گرفته تا راه و شهرسازی، بودجه تعریف کند و با محاسبه این رقم می‌توان دریافت که اصلا چنین بودجه‌ای در کل کشور تعریف نشده است.
به اعتقاد او، جامعه ایران تا حداقل 15 سال آینده، سالانه به 1 میلیون تا 1 میلیون و 200 هزار واحد مسکونی نیاز دارد و اگر چنین نیازی رفع نشود، اولا پدیده‌هایی نظیر کارتن‌خوابی رواج پیدا می‌کند و ثانیا، مسکن آنقدر گران می‌شود که مهاجرت معکوس یا منفی رخ می‌دهد اما از طرف دیگر هم در اقتصاد ایران امکان ساخت سالانه 1 میلیون مسکن موجود نیست چرا که 4 درصد توسعه عمرانی در اقتصادی که رشد و توسعه ندارد، امکان‌پذیر نیست.
تسهیلات بانکی تنها یکی از 15 ابزار
ساخت مسکن است
این استاد دانشگاه در ادامه، درباره نقش پرداخت نشدن تسهیلات بانکی در شکست نهضت ملی مسکن، مطرح کرد: در همه اقتصادهای دنیا، تسهیلات بانک‌ها تنها یکی از ابزارهای مالی تولید مسکن است، نه همه ابزارها.
ستاریان توضیح داد: تسهیلات بانکی یکی از ۱۵ ابزاری است که در بخش مسکن وجود دارد و این ابزار درنهایت زیر ۱۰ درصد اثرگذاری دارد. مابقی ابزارها، بازار اوراق، بازارهای رهنی، ثانوی و ... هستند که این ابزارها در ساختار اقتصاد سیاسی ما همخوانی و قابلیت پیاده‌سازی ندارند.
او تاکید کرد: با توجه به وضعیت بانک‌ها و تورم، امکان پرداخت این تسهیلات تحمیلی و تکلیفی وجود ندارد اما به فرض مثال، اگر همه بانک‌ها تمام قد حضور پیدا کنند، کمتر از ۱۰ درصد مشکل حل می‌شود.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن تصریح کرد که بخش خصوصی به عنوان متولی مسکن و تولید ساختمان، دسترسی به هیچکدام از دیگر ابزارهای ساخت مسکن ندارد بنابراین قادر به تولید نیست.
افزایش نارضایتی با طرح‌های دولتی مسکن
ستاریان در پاسخ به این سوال که «با وجود گذشت بیش از 1 دهه از مسکن مهر، همچنان دولت به عهد خود وفا نکرده است و گروه زیادی از متقاضیان به شدت از این روند ناراضی هستند؛ آیا احتمال تکرار این تجربه در نهضت ملی مسکن وجود دارد؟»، اظهار کرد: قدر مسلم غیر از این نخواهد شد.
او ادامه داد: دولت در ابتدا 4 میلیون نفر را ثبت‌نام کرد و در ادامه، 2 تا 3 میلیون نفر به بهانه‌های مختلف از طرح کنار گذاشته شدند. چند میلیون نفر باقی ماندند و دولت به این افراد باقی‌مانده وعده داد که به یک قیمت مشخص به آن‌ها واحد را تحویل بدهد اما تا متقاضیان اولین قسط را بدهند، قیمت ساخت مسکن ۲ برابر شده است. این روند افزایش قیمت ساخت مسکن ادامه پیدا می‌کند و در نهایت دولت می‌ماند با یک گروه متقاضی که مطالبه‌گر هم است و به دلیل انتظار این متقاضیان، بازار مسکن کشور هم به‌هم می‌ریزد.
به گفته این کارشناس حوزه مسکن، متقاضیان در همان ابتدای ثبت‌نام با پول خود می‌توانستند یک واحد 40 متری بخرند اما با گذشت زمان، با همان پول دیگر قادر به خرید 2 متر مسکن هم نیستند و این خود به افزایش نارضایتی و مطالبه‌گری دامن می‌زند.
ستاریان در پایان خاطرنشان کرد: نهضت ملی مسکن به سرنوشت مسکن مهر دچار خواهد شد چرا که چنین طرح‌هایی هرگز پتانسیل موفقیت ندارند.
دیدگاه تان را بنویسید