دولت در ماه‌های پایانی مسئولیت، درصدد سامان بازار اجاره برآمد؛
رونمایی از طرح جدید برای اجاره‌داری‌حرفه‌ای
نرگس رسولی
هر چند مسئولان وزیر راه و شهرسازی توصیه کرده‌اند در سال جاری مالکان با تمدید قراردادهای اجاره‌بها، مانع از اسباب‌کشی مستاجران در روزگار کرونایی شوند و سقف افزایش اجاره را نیز 25 درصد اعلام کرده‌اند؛ اما خبرهای مختلف از مشاورین املاک نشان می‌دهد که بهار و تابستان همچنان فصل داغ جابه‌جایی مستاجران خواهد بود. مروری بر اخبار نشان می‌دهد که هر ساله با نزدیک شدن فصل جابه‌جایی مقامات مسئول، از طرح‌های متعددی برای ممانعت از افزایش اجاره‌بها صحبت می‌کنند اما در عمل، پایان فصل اجاره‌ها در شهریورماه، مستاجران هزینه گزافی را برای جابه‌جایی یا تمدید قرارداد به جان خریده‌اند.
امسال نیز به سنت هر ساله موعد رونمایی از برنامه‌های تکراری برای ساماندهی اجاره بها رسیده است. دی ماه سال گذشته بود که وزارت راه و شهرسازی رسما اعلام کرد پیشنویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» را برای بررسی و برای تصویب به هیات دولت ارائه کرده است. وزارت راه با ارائه این پیشنویس تلاش دارد تا بازار اجاره را با تشویق سرمایه‌گذاران برای ساخت خانه‌های کوچک و قیمت مناسب ساماندهی کند. تلاش دولت این است تا با اجرای نظام اجاره‌داری حرفه‌ای از جمعیت مستاجر کشور در برابر افزایش سوداگری مسکن، رشد قیمت اجاره و کمبود عرضه حمایت کند.
اجاره‌داری حرفه‌ای امکان‌پذیر است؟
دو سال پیش بود که پای سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن استجاری به وزارت راه و شهرسازی باز شد. خروج ۶۰ درصدی تقاضا از بازار مسکن و افزایش جمعیت مستأجران در پی کاهش قدرت خرید، تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است و در همین راستا کارشناسان معتقد هستند که موجودی بازار مسکن بهتر است در خدمت عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای قرار بگیرد. واکنش‌های متعددی به این طرح از سوی افکار عمومی در شبکه‌های اجتماعی صورت گرفت. برخی معتقدند وضعیت قدرت خرید چنان بحرانی است که دولت به جای اعطای وام خرید مسکن، وام اجاره می‌دهد و به جای حمایت از صاحب خانه شدن، درصدد وسیع‌تر کردن بازار اجاره برآمده است.
مفاد لایحه حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای چیست؟
ساختار بازار اجاره اکنون سنتی است و وزارت راه و شهرسازی در راستای حرفه‌ای کردن بازار اجاره و حمایت از منافع مستاجران، پیشنویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» را برای بررسی و تصویب به هیات دولت ارائه کرده است. دولت تلاش دارد با تصویب این پیشنویس و نزدیک کردن آن به مرحله اجرا ضمن حرفه‌ای کردن ساختار سنتی اجاره از طریق افزایش ارکان و بازیگران بازار اجاره و حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای، شرایط به نحوی اصلاح شود که منافع تمام ارکان بازار اجاره در نظر گرفته شود. در این پیشنویس به دولت اجازه داده شده به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای اقدام کند، موضوعی که می‌تواند پای سرمایه‌گذاران را برای ساخت مسکن استیجاری به وزارت راه و شهرسازی باز کند. البته پیش از این طرح‌های مختلفی از سوی متولیان مسکن برای ساماندهی مسکن چه در بخش اجاره‌بها و چه در بخش مالکیت انجام شده که برخی از آنها بر پایه سرمایه‌گذاری برای ساخت مجتمع‌های مسکونی و یا ساخت مجتمع‌های با متراژهای محدود و تعداد زیاد بوده است. حالا طبق گفته محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی خرداد ماه استارت راه‌اندازی موسسه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای با هدف تنظیم بازار اجاره زده می‌شود و مقامات وزارت راه و شهرسازی در اخرین ماه‌های مسئولیتشان، اصلاحات اساسی را در بازار مسکن کلید زدهاند. اقداماتی که دستاورد عینی آنها حداقل در سال جاری روشن نخواهد بود و در سال‌های پیش‌رو دولت بعدی سیاستگذاری را برعهده خواهد داشت.
زمان تولید شرکت‌های اجارهدار حرفه‌ای
طبق این طرح وزارت راه و شهرسازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای برای نخستین بار در کشور در سال ۱۴۰۰ با هدف تنظیم بازار اجاره در خرداد ماه راه‌اندازی خواهند شد. روالی که مسئولان بخش مسکن خوش‌بین هستند که بازار مسکن آن هم اجاره‌بها با آن مدیریت خواهد شد. محمود محمودزاده گفت: در سال سخت اقتصادی ۱۳۹۹ برای تعدیل بازار اجاره اقدام به تعیین سقف برای تمدید قراردادهای اجاره و همچنین وام ودیعه مسکن کردیم که تا حدودی منجر به کنترل قیمت‌ها و تعدیل شرایط بازار شد. امسال درصدد انجام یک اقدام سخت‌افزاری یعنی تاسیس موسسه‌های استیجاری هستیم.
سابقه اجرای طرح ساماندهی بازار اجاره
نیم‌گاهی به تاریخچه طرح کنونی دولت نشان می‌دهد طرح اجاره‌داری که استارت آن در خرداد ماه زده خواهد شد، در سال 98 در دستور کار قرار گرفت.
براساس طرح وزارت راه و شهرسازی، شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای خرداد 1400 برای نخستین بار در کشور با هدف تنظیم بازار اجاره راه‌اندازی خواهند شد. روالی که مسئولان بخش مسکن خوش‌بین هستند بازار مسکن آن هم اجاره‌بها با آن مدیریت شود
طرحی که بنا به گفته یکی از مجریانش قرار نیست مستاجر را تنها تا زمان عقد قرارداد همراهی کند و پس از آن نیز همچنان روال سرویس‌دهی ادامه دارد. چرا که بنگاه‌های املاک فقط برای عقد قرارداد و برای کمتر از یک ساعت مالک و مستاجر را می‌بینند و بعد عقد قرارداد، تعهدی به مستاجر و مالک ندارند اما در اجاره‌داری حرفه‌ای موسسات تا پایان قرارداد همه وظایف مالک و مستاجر را یکجا انجام می‌دهند.
در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای از جمع‌آوری اجاره‌بهای ماهیانه و انتقال آن به مالک تا تحویل ملک بعد از پایان قرارداد یا تمدید مجدد اجاره‌نامه همه برعهده مؤسسه استیجاری است و اگر مسائل حقوقی برای طرفین پیش بیاید این مؤسسات تنظیم روابط می‌کنند. همچنین اگر مشکل تعمیرات و تأسیسات برای ملک اجاره داده شده پیش آمد به جای موجر این مؤسسات به ارائه خدمات می‌پردازند. موافقان این طرح معتقدند با توجه به سابقه موفق این طرح در سایر کشورهای جهان، هزینه اجاره‌داری برای مالکان نیز کاهش خواهد یافت چراکه ساختار تدوین شده بر این اساس استوار است که در صورت مشکل تاسیساتی برای ملک، همین شرکت‌های حرفه‌ای موضوعات را پیگیری خواهند کرد. به این ترتیب در اجاره‌داری حرفه‌ای مجموعه‌ای از وظایف توسط این شرکتها باید در طول مدت اجاره‌خانه برای مستأجر و موجر انجام شود. این تنها اقدامی نیست که از سوی مسئولان وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره در حال پیگیری است. امسال نیز تعیین سقف اجاره در دستور کار قرار گرفته است در حالی که این سقف تعیینی از سوی بسیاری از مالکان رعایت نمی‌شود. ایران سال‌هاست درگیر بحران مسکن است. کم بودن حجم عرضه در قیاس با تقاضا و همچنین نبود تمهیداتی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان در کنار تورم بالای قیمت ملک در شهرهای بزرگ به واسطه مهاجرت گسترده به کلان شهرها مشکلات این بازار را افزایش داده است. اجرای طرح پرنقص و عظیمی چون مسکن مهر و همچنین انجام مقدماتی برای اجرای طرح مسکن ملی نیز هنوز زمینه را برای رفع مشکلات فراهم نکرده است.
دیدگاه تان را بنویسید