تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران منتشر شد
افزایش چشمگیر قیمت‌ها، افت شدید معاملات
زرناز غلامی
دیروز، تازه‌ترین گزارش ماهانه «تحولات بازار مسکن شهر تهران» ویژه تیرماه از سوی بانک مرکزی منتشر شد.
این گزارش که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، نشان از افزایش چشمگیر قیمت آپارتمان‌های مسکونی و همچنین افت شدید خرید و فروش مسکن در تهران دارد.
بر اساس این گزارش؛ در تیرماه امسال، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 8/4 هزار واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب 0/20 و 6/64 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران 5/133 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 4/0 و 5/91 درصد افزایش داشته است. با این حال، گزارش بانک مرکزی حاکی از آن است که به‌رغم دو برابر شدن قیمت مسکن در تهران طی یک سال گذشته، قیمت اجاره‌خانه‌ها به طور متوسط حدود ۲۵ درصد افزایش داشته است.
ممنوعیت افزایش بیش از ۳۰ درصدی اجاره‌بها
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، شنبه 5 مردادماه از دستورالعمل جدید این اتحادیه مبنی بر «توقف اجاره‌خانه‌های گران» در پایتخت خبر داد و گفت: «با توجه به اینکه رئیس‌جمهوری از تورم ۳۰ درصدی نرخ اجاره‌بها سخن گفته است، موجران باید زیر این قیمت پیشنهادهای خود را مطرح کنند و از نرخ اعلامی دولت بالاتر نروند.» اشاره مصطفی قلی‌خسروی، به سخنان هفته گذشته حسن روحانی است که در «نشست با مدیران ارشد بخش مسکن» ضمن انتقاد از «گزارش‌ها و اعداد و ارقامی که در زمینه افزایش اجاره‌بها از سوی برخی رسانه‌ها منتشر می‌شود»، گفته بود: «براساس آمار وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن استیجاری به طور متوسط در تهران میزان اجاره‌بها ۳۰ درصد افزایش یافته که این رقم امیدوارکننده است.»
رئیس‌جمهور گفت که این میزان افزایش اجاره‌بها «مطلوب نبوده، اما در عین حال با آمار و ارقامی که این روزها منتشر می‌شود، متفاوت است.»
در همان نشست، روحانی گفت که شهرداران کلان‌شهرها باید طرحی برای «اجاره ارزان مسکن» به «اقشاری برنامه‌ریزی کنند که تحت فشار اقتصادی هستند.» یک هفته بعد از این سخنان قلی‌خسروی حتی خبر داد که افزایش ۳۰ درصدی درقالب یک دستورالعمل به بنگاه‌های املاکی ابلاغ شده است و از اعضای صنف اتحادیه املاک خواست که به این پویش خودجوش ادامه دهند و فروش و اجاره خانه‌هایی با نرخ‌های غیرمتعارف را متوقف کنند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران البته گفت که «در سال ۱۳۹۷ شاهد رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن بودیم، و وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی از رشد ١١٢ درصدی قیمت مسکن خبر دادند که این موضوع از عوامل اصلی رشد اجاره‌بها بوده است.» به گفته او «شاخص اصلی اجاره‌بها را قیمت مسکن تعیین می‌کند، اما اکنون که وارد دوره کسادی شده‌ایم به تبع باید نرخ اجاره هم کاهش یابد.»
قلی‌خسروی درخصوص میزان افزایش اجاره‌بها در مناطق مختلف شهر تهران، نیز گفت: «سامانه‌ای وجود ندارد که میزان نرخ اجاره‌بها را در مناطق مختلف شهر و یا به طور کلی در سطح استان تهران نشان دهد و شرایط کلی اقتصادی کشور می‌تواند چراغ سبزی به کاهش یا افزایش قیمت‌ها باشد.»
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز به استناد بر آمارهای استخراجی «بر اساس کد رهگیری» در پایتخت، تاکید دارد که «طی سال جاری متوسط رشد نرخ اجاره مسکن در شهرهای بزرگ بر اساس قراردادهای ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات ۲۵ تا ۳۰ درصد» افزایش داشته و در برخی مناطق رشد اجاره بها از این مرز هم عبور کرده است.» به گفته حسام عقبایی، این آمار «براساس کد رهگیری صادر شده برای قراردادهای اجاره» استخراج شده و این در حالی است که «برای بخش قابل‌توجهی از قراردادهای اجاره اساسا کد رهگیری صادر نمی‌شود.» عقبایی با اشاره به سخنان روحانی درخصوص افزایش ۳۰ درصدی اجاره بهای مسکن، گفت: مساله مهم این است که «حداکثر رشد حقوق کارمندان و کارگران» بسیار پایین‌تر از «رشد ۲۵ تا ۳۰ درصدی اجاره‌بها» است و «ما زمانی می‌توانیم بگوییم ۳۰ درصد افزایش اجاره بهای مسکن افزایش متناسبی است که افزایش حقوق کارمندان و کارگران هم ۵۰ درصد باشد.»
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، از صدور دستورالعمل جدید مبنی بر «توقف اجاره‌خانه‌های گران» در پایتخت خبر داد و گفت: «با توجه به اشاره رئیس‌جمهوری بر تورم ۳۰ درصدی نرخ اجاره‌بها، موجران باید زیر این قیمت پیشنهادهای خود را مطرح کنند و از نرخ اعلامی دولت بالاتر نروند»
رکود تورمی در بازار مسکن
نه‌تنها گزارش بانک مرکزی، بلکه مشاهدات بازار مسکن نیز حاکی از افزایش قیمت‌هاست، درحالی‌‌که حجم معاملات کم شده است. براین‌اساس، برخی کارشناسان معتقدند بازار مسکن دچار یک حالت تورمی و رکود است. بهنام ملکی، اقتصاددان و استاد دانشگاه در این باره می‌گوید: «افزایش بهای کالاها برای عرضه‌کنندگان ملک انتظارات قیمتی بالایی بوجود آورده است، به‌عنوان مثال وقتی مقایسه می‌کنند سکه در یک ماه چه افزایش قیمتی داشته، انتظار دارند قیمت ملکشان هم به همین نسبت افزایش پیدا کند. از طرف دیگر حجم معاملات کم شده چون قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است.» ملکی با اشاره به متغیرهایی که در افزایش قیمت فعلی مسکن در کلان‌شهرها تاثیرگذار بوده‌اند، می‌افزاید: «با افزایش نرخ ارز شاهد افزایش قیمت همه کالاها و خدمات بوده‌ایم، مسکن هم یکی از این کالاهاست. افزایش قیمت‌ها تبعا باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های مربوط به تولید مسکن می‌شود.» بالا رفتن نرخ مصالح و تجهیزات باعث شده کسانی که کارشان ساخت‌و‌ساز و فروش مسکن است، از فروش امتناع کنند، چون نمی‌دانند فردا این مصالح را با چه نرخی باید خریداری کنند. ملکی معتقد است قیمت مسکن در کلان‌شهرهایی مثل تهران قابل‌توجه بوده است و در مناطق حاشیه‌ای و در شهرهای کوچک‌تر، این قیمت افزایش چشم‌گیری نداشته است. یکی دیگر از متغیرهای موردنظر ملکی افزایش «تقاضا» است. او معتقد است با توجه به اینکه تقاضا برای مسکن در کلان‌شهرها بیشتر است، طبیعی است قیمت هم در این شهرها بالاتر برود. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد با اینکه تابستان«فصل طلایی» معاملات مسکن و تقاضا در این عرصه زیاد است، این روزها خرید و فروش ملک به‌شدت کم شده است و مشتریانی که قبلا مشخصات ملک خود را برای فروش ثبت کرده بوند، نیز حاضر به فروش نیستند چون قیمت‌ها روز به‌روز تغییر می‌کنند.»
قفل بازار مسکن و راهکارهای دولت
بازار معاملات مسکن دچار رکود تورمی است؛ اما سخنگوی دولت برای گریز از این رکود؛ از تصمیم ساختن خانه‌هایی با متراژ کم برای جوانان تهرانی و به ویژه زوج‌های تازه ازدواج کرده خبر داد. علی ربیعی گفت: شهرداری‌های کلان‌شهرها و در راس آنها، شهردار تهران متولی طرح خواهند بود. وعده ربیعی با عنوان «خبر خوش» اعلام شد، اما جزئیات موضوع از جمله بودجه و اعتبار و چگونگی عملیاتی شدن آن مشخص نیست. وزارت راه و شهرسازی نیز برای تنظیم بازار مسکن، لایحه‌ای به مجلس ارائه کرده که معافیت‌های مالیاتی را برای اجاره‌های معقول در نظر می‌گیرد. از جمله شروط این معافیت آن است که مدت اجاره حداقل دو سال باشد؛ اما دخالت دولت در ساماندهی بازار مسکن و ارائه طرح‌هایی برای حمایت از مستاجران، موافقان و مخالفانی دارد. حسن محتشم، عضو هیأت مدیره «کانون سراسری انبوه‌سازان» می‌گوید، وزارت راه و شهرسازی تلاش می‌کند با اجرای این برنامه‌ها کمکی به مستاجران کند، اما به نظر می‌رسد که این لایحه‌ها و ادعا‌ها پایه علمی نداشته باشد و امکان ندارد که دولت بتواند با اجباری کردن قیمت‌های اجاره بتواند این بازار را کنترل کند. ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران نیز می‌گوید هر طرحی که به افزایش تولید مسکن منجر شود، کمکی به بازار کنونی است: «دولت باید تولید مسکن به ویژه برای بازار اجاره را جدی بگیرد و تا زمانی که واحد‌های مسکونی و تعادل در عرضه و تقاضای مسکن ایجاد نشود؛ نمی‌توان این بازار را به آرامش رساند.»
دیروز، تازه‌ترین گزارش ماهانه «تحولات بازار مسکن شهر تهران» ویژه تیرماه از سوی بانک مرکزی منتشر شد که نشان از افزایش چشمگیر قیمت آپارتمان‌های مسکونی و همچنین افت شدید خرید و فروش مسکن در تهران دارد
اجاره‌خانه ۸۰ درصد درآمد افراد را می‌بلعد
وزیر راه و شهرسازی ایران می‌گوید فقری که به خانواده‌های فاقد مسکن تحمیل می‌شود، آسیب‌ها و پیامدهای اجتماعی دارد. او یادآوری می‌کند که تامین مسکن قشرهای کم‌درآمد، تکلیفی قانونی و مستلزم تعامل همه دستگاه‌ها و نهادهاست. محمد اسلامی، در حاشیه جلسه تودیع و معارفه معاونان این وزارتخانه به شکاف میان عرضه و تقاضا در حوزه مسکن اشاره کرد و گفت: «قشرهای فاقد مسکن بیش از ۸۰ درصد درآمد ماهانه خود را بابت اجاره‌بها پرداخت می‌کنند.» به گفته او، خواست قاطع مردم، تأمین مسکن و شتاب در تولید مسکن است. به هر حال سال‌هاست که مشکل مسکن گریبان اقشار آسیب‌پذیر جامعه را گرفته و سخت می‌فشارد. قیمت‌ها در این عرصه همواره روبه‌فزونی است و همچون دیگر عرصه‌های اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و ... امیدی به بهبود نیست. باید طعم بی‌خانه‌گی، اجاره‌نشینی و دغدغه سقف بالای سر را با حقوق و درآمد زیر خط فقر چشیده باشید تا حال افراد مبتلابه ماجرا را درک و لمس کنید و بدانید که وضعیت بخش مسکن تا چه حد نابسامان و خبرها مأیوس‌کننده است.
دیدگاه تان را بنویسید