تحلیلگر اقتصاد مسکن در گفتوگو با «توسعه ایرانی»: اعطای وام تنها در شرایط نرمال اقتصادی راهگشاست
فروشندگان، وام ۲ میلیاردی مسکن را پیشخور میکنند
رامتین موثق
این روزها که امید به خانهدار شدن مردم به صفر رسیده و خانوارها زیر بار پرداخت اجارهبها کمر خم کردهاند، موضوع وام و تسهیلات مسکن بار دیگر به صدر اخبار آمده است.
منصور غیبی در گفتوگو با «توسعه ایرانی»: در شرایط تورمی، گویی 2 میلیارد تسهیلات مسکن برای آیندهفروشی هزینه شده است و در این شرایط تورمی اگر خریداران 2 میلیارد وام دریافت کنند، اقساط 12 ساله آن جریمهای خواهد بود که مصرفکنندگان باید برای انتظارات تورمی فروشندگان، بپردازند
اخیرا وام خرید مسکن به 2 میلیارد افزایش یافته اما در همین حال، قیمت هر متر مسکن در تهران و دیگر شهرها، رکوردشکنی کرده و دستنیافتنیتر شده است. بنا به برخی گزارشها، در مناطق ۲۲گانه پایتخت، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن حدود ۲۱۳ میلیون تومان برآورد شده است. تجارتنیوز در محاسبه فاصله مبلغ وام مسکن و قیمت خرید خانه، در گزارشی نوشت: «به طور میانگین، خرید یک واحد ۸۰ متری در تهران به بودجهای حدود ۱۷ میلیارد و ۴۰ میلیون تومان نیاز دارد. بنابراین، وام 2 میلیارد تومانی خرید مسکن تنها حدود ۱۱.۷ درصد از بهای چنین واحدی را پوشش میدهد. در چنین شرایطی، متقاضیان این وام باید برای خرید یک واحد ۸۰ متری در تهران، بیش از ۱۵ میلیارد تومان آورده نقدی داشته باشند. از سوی دیگر، وام دو میلیارد تومانی خرید مسکن با میانگین قیمتهای فعلی بازار، تنها برای خرید ۹.۴ مترمربع کافی است.»
دولت و دستگاههای حاکمیتی اصرار دارند که این افزایش مبلغ وام را به عنوان کمکی معرفی کنند که راه خانوارها را برای خانهدار شدن هموار میکند اما محاسبات حکایت دیگری دارد.
پیشنیاز 400 میلیونی برای دریافت وام
منتقدین سیاستگذاریهای دولت در حوزه مسکن، همواره تاکید دارند که رفتار بانکها با گیرندگان وام، به خصوص با متقاضیان تسهیلات مسکن، بسیار استثماری است و در این میان، به نام کمک به مردم، مبالغ هنگفتی را طلب میکنند.
یک نمونه از این رفتار، پیشنیاز سنگین برای دریافت تسهیلات است. متقاضیان تسهیلات در ابتدا باید 4 هزار اوراق «تسه»، یا اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن، را خریداری کنند که با هر یک از این اوراق، 500 هزارتومان تسهیلات به آنها تعلق میگیرد. بر اساس آخرین قیمت معاملاتی اعلامشده برای «تسه ۱۴۰۵»، ارزش هر برگه اوراق به حدود ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان رسیده است. این رقم در برخی مواقع از ۱۰۰ هزارتومان نیز عبور میکند و بسته به کشف قیمت در معاملات فرابورس، متغیر است. اما بنابر همین رقم ۹۷ هزارتومان، زوجین تهرانی باید پیش از دریافت وام 2 میلیارد تومانی، مبلغی معادل ۳۹۱ میلیون و ۶۸۴ هزارتومان برای خرید اوراق کنار بگذارند. به این ترتیب، ارزش خالص وام پس از کسر هزینه خرید اوراق، به حدود یک میلیارد و ۶۰۸ میلیون تومان کاهش مییابد.
سود 190 درصدی بانکها از تسهیلات مسکن!
رفتار دیگر مربوط به سود بانکهاست؛ در بسیاری از موارد دیگر، متقاضیان همواره نسبت به زیادهخواهیهای بانکها شاکی بوده و هستند. در این مورد نیز بانکها سودی 190 درصدی از اعطای تسهیلات مسکن، دریافت میکنند. در گزارش تجارتنیوز همچنین درباره محاسبه سود دریافتی بانکها، آمده است: «وام 2 میلیارد تومانی با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان قسط دارد. به این ترتیب، زوجین طی ۱۴۴ ماه در مجموع حدود 5 میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان به بانک بازمیگردانند که نزدیک به 3 میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان آن، سهم سود تسهیلات است. بنابراین سودی که زوجین بابت این وام میپردازند، حدود ۱.۹ برابر یا بهعبارتی ۱۹۰ درصد از مبلغ اولیه وام است.»
همچنین تاکید شده است: «در نتیجه، مبلغ خالص وام پس از کسر هزینه اوراق به حدود یک میلیارد و ۶۰۸ میلیون تومان میرسد، در حالی که هزینه تامین مالی این وام در مجموع از 4 میلیارد و ۱۹۱ میلیون تومان فراتر میرود. این رقم ۲.۶ برابر یا ۲۶۰ درصد مبلغی است که در نهایت متقاضی دریافت میکند.»
خانوارها توان بازپرداخت اقساط وام را ندارند
این شیوه پرداخت تسهیلات از سوی بانکها و مبلغ پرداختی در قیاس با قیمتهای واقعی بازار مسکن، انتقادات شدیدی را از سوی کارشناسان و اقتصاددانان داشته است.
در همین راستا، محمود اولاد، کارشناس و تحلیلگر اقتصادی، در گفتوگو با تجارتنیوز، اظهار کرده است: «در سالهای گذشته قدرت اقتصادی خانوارها کاهش پیدا کرده و در واقع خانوارها فقیرتر شدهاند. به همین دلیل، توان بازپرداخت تسهیلات نیز پایین آمده است.» او همچنین افزوده است: «بانک پیش از پرداخت تسهیلات، توان بازپرداخت متقاضی را بررسی میکند. اگر درآمد خانوار با میزان اقساط تناسب نداشته باشد، پرداخت وام بزرگتر نیز راهکار مناسبی نخواهد بود. حتی در شرایطی که خانوار توان پرداخت اقساط را داشته باشد، باید بررسی کرد که این تسهیلات درنهایت چند مترمربع از یک خانه را پوشش میدهد و چه سهمی از هزینه خرید مسکن را تامین میکند؟»
کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن: هرچقدر که مبلغ وام افزایش پیدا کند، خود تاییدی است بر افزایش انتظارات تورمی فروشندگانی که برای فروش ملک خود، روی این 2 میلیارد تومان تسهیلات در دست خریداران، حساب باز کردهاند. در نتیجه این روند، آنچه که به عنوان یک ارزش و امتیاز به خریدار اعطا شده، به ضد خود، یعنی به ضد ارزش تبدیل میشود؛ یعنی وام مسکن از دست خریدار به دست فروشنده منتقل میشود
به نظر میرسد در وضعیت فعلی، که قدرت خرید خانوارها در نتیجه تورم شدید حاکم بر کشور، بیش از پیش تضعیف شده است، اعطای این تسهیلات نه تنها دردی را دوا نمیکند بلکه بیش از پیش قدرت خرید خانوارها را تهدید میکند و ممکن است آنها را در تله ورشکستگی و مقروض شدن، گرفتار کند.
تاثیر ناچیز وام مسکن بر قدرت خرید
یک کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با «توسعه ایرانی»، درباره ارزیابی خود از وام مسکن 2 میلیاردی، اظهار کرد: این وام همیشه به عنوان یک سبد حمایتی از طرف سیاستگذار، مطرح میشود.
منصور غیبی توضیح داد: دولت و نظام اقتصادی ما مدعی است که به بضاعت خود، به فکر خریداران مسکن است بنابراین در برخی زمانها و شرایط مختلف، تغییری در مبلغ این وام ایجاد میکند و آن را افزایش میدهد.
او تاکید کرد: این وام نمیتواند تاثیر زیادی بر قدرت خرید مصرفکنندگان در بازار مسکن داشته باشد و تاثیری هم بر افزایش متراژ خرید خریداران نخواهد گذاشت اما کاملا هم بیتاثیر نیست؛ این وام تنها کمک حال افرادی است که عمده مبلغ خرید را فراهم کردهاند و اکنون میخواهند برای خرید دلخواه خود، یا از دیگران پول قرض بگیرند و یا برخی دیگر از داراییهای خود را بفروشند. این وام میتواند جایگزین قرض گرفتن یا فروش دیگر داراییهای برای این خریداران باشد.
در سایر کشورها، که تورم کنترلشده دارند، مصرفکنندگان تنها 10 تا 15 درصد از مبلغ خرید یک خانه را شخصا فراهم میکنند و مابقی مبلغ را به کمک نظام بانکی، تهیه میکنند اما این روند در ایران کاملا برعکس است و تورم افسارگسیخته اصلا اجازه نمیدهد وام 2 میلیاردی خرید مسکن، تاثیر چندانی بر خانهدار شدن مردم، داشته باشد
این تحلیلگر حوزه مسکن عنوان کرد: در سایر کشورها که تورم کنترلشده دارند، این روند کاملا برعکس است بدین صورت که مصرفکنندگان تنها 10 تا 15 درصد از مبلغ خرید یک خانه را شخصا فراهم میکنند و مابقی مبلغ را به کمک نظام بانکی، تهیه میکنند اما در ایران تورم افسارگسیخته اصلا اجازه نمیدهد این وام تاثیر چندانی داشته باشد.
وام مسکن در شرایط تورمی به ضد خود تبدیل میشود
غیبی همچنین مطرح کرد: در یک نظام اقتصادی با انتظارات تورمی بالا، مبالغ کالاها و خدمات به صورت روزانه و هفتگی تغییر میکنند و این تورم، اعطای وام و تسهیلات مسکن را به یک آسیب تبدیل میکند.
او درباره این روند، اظهار کرد: هرچقدر که مبلغ وام افزایش پیدا کند، خود تاییدی است بر افزایش انتظارات تورمی فروشندگانی که برای فروش ملک خود، روی این 2 میلیارد تومان تسهیلات در دست خریداران، حساب کردهاند. فروشندگان تصور میکنند که خریداران اکنون 2 میلیارد تومان مبلغ اضافی دارند بنابراین احساس میکنند که یک تقاضای موثری شکل میگیرد.
این کارشناس بازار املاک، تصریح کرد: در نتیجه این روند، آنچه که به عنوان یک ارزش و امتیاز به خریدار اعطا شده، به ضد خود، یعنی به ضد ارزش تبدیل میشود. فروشندگان ملک، با توجه به انتظارات تورمی خود مبلغی را اعلام میکنند و در نتیجه، وام مسکن از دست خریدار به دست فروشنده منتقل میشود و در این میان برای مصرفکننده، تنها اقساط ۱۰ تا ۱۲ سالی باقی میماند.
غیبی معتقد است: نمیتوان تاثیر کوچک این تسهیلات بر قدرت خرید مردم را نادیده گرفت اما این وام زمانی موثر خواهد بود که در اقتصاد کلان، انتظارات تورمی کنترل شده باشند و کلیت اقتصاد در یک مدار نرمال حرکت کند و افزایش مبلغ این وام، تاثیری بر افزایش قیمت مسکن و انتظارات تورمی فروشندگان ملک، نداشته باشد.
او ادامه داد: در شرایط تورمی، گویی 2 میلیارد تسهیلات مسکن برای آیندهفروشی هزینه شده است و در این شرایط اگر خریداران 2 میلیارد وام دریافت کنند، اقساط آن جریمهای خواهد بود که مصرفکنندگان باید برای انتظارات تورمی فروشندگان، بپردازند.
این تحلیلگر اقتصادی در پایان خاطرنشان کرد: این وام زمانی مفید خواهد بود که دیگر صحبتی از انتظارات تورمی در میان نباشد تا ملک هم به صورت کاذب، 2 میلیارد افزایش قیمت پیدا نکند.
دیدگاه تان را بنویسید