مالکان از سیاستگذاران مهمترند!

نرگس رسولی

 افزایش قیمت مسکن در کلانشهرها، فضای بازار مسکن در حاشیه تهران و شهرهای بزرگ را تحت‌تاثیر قرار داده است و حالا مالکان واحدهای مسکونی، حتی واحدهای بی‌سند به معیاری برای تعیین قیمت مسکن در شهرها تبدیل شده‌اند.

قیمت مسکن در تهران طی سه سال اخیر، یعنی فاصله اسفند ماه سال 1396 تا مهرماه 1399 بیش از 368 درصد افزایش یافته است. این رشد عجیب و بی‌سابقه مسکن را از دسترس طبق متوسط دور کرده و حالا حتی تسهیلات مسکن نیز نمی‌تواند پاسخگوی نیاز طبقه متوسط برای خریداری مسکن باشد. همزمان با رشد بهای مسکن در تهران و شهرهای بزرگ، قیمت اجاره‌بها نیز افزایش قابل‌توجهی را تجربه کرده است و این رشد بی‌سابقه وضعیت املاک در حاشیه شهرهای بزرگ خصوصا تهران را افزایش داده است. به عبارت دیگر این افزایش فشاری مضاعف بر طبقه‌ای وارد می‌کند که به دلیل نداشتن قدرت اقتصادی در حاشیه شهرها ساکن شده است و حالا با قیمت چند ده میلیونی مسکن در این مناطق مواجه است.

حالا آگهی‌های اجاره کانکس در پشت بام و ... به اتفاقی معمول در شهرهای بزرگ تبدیل شده است و تمام اقداماتی که صورت گرفته نتوانسته است وضعیت را در این حوزه بهبود بخشد

 همین وضعیت سبب شده است برخی کارشناسان هشدارهایی را نسبت به شکل‌گیری حاشیه‌های جدید و حلبی‌آبادها در اطراف شهرهای بزرگ بدهند.

 حالا آگهی‌های اجاره کانکس در پشت بام و ... به اتفاقی معمول در شهرهای بزرگ تبدیل شده است و تمام اقداماتی که صورت گرفته نتوانسته است وضعیت را در این حوزه بهبود بخشد.

قیمت مسکن در اطراف تهران دو رقمی شده است و این امر فشار زیادی را متوجه ضعیف‌ترین قشر می‌کند.

 چرا مسکن گران شد؟

فعالان حوزه مسکن از کاهش عرضه و افزایش تقاضا خبر می‌دهند و می‌گویند در سال‌های اخیر، میزان ساخت‌وساز قادر به پاسخگویی به میزان تقاضا نبوده است و باید پذیرفت جدا از افزایش قابل‌توجه تورم، فاصله عرضه از تقاضا نیز عامل مهم دیگری برای بالا رفتن قیمت‌ها در بازار است.

 تقاضای انباشته مسکن همواره یکی از بحران‌های جدی در این عرصه تلقی می‌شود. از سوی دیگر هزینه بالای ساخت و ساز نیز عامل مهم دیگر رشد قیمت‌ها تلقی می‌شود. در این میان نکته مهم رشد تورم و بازارهای موازی است که زمینه را برای بروز بحران فراهم کرده است اما در این وضعیت آیا تسهیلات مسکن می‌تواند راهگشای خریداران واقعی باشد؟

هزینه تسهیلات افزایش یافت

طبق آمار موجود قیمت اوراق مسکن از ابتدای سال جاری افزایش یافت و این همچنان ادامه دارد.

با توجه به اینکه مجردهای ساکن تهران می‌توانند تا ۱۴۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۴۰ میلیون تومان جعاله می‌شود؛ بنابراین برای ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با  ۸۷ هزار و ۸۰۰ تومانی ۱۷ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان می‌شود که با در نظر گرفتن ۴۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ ورق  به مبلغ هفت میلیون و ۲۴ هزار تومان خریداری کنند، ۲۴ میلیون و ۵۸۴ هزار تومان می‌شود.

زوج‌های تهرانی نیز بر همین اساس می‌توانند تا سقف ۲۴۰ میلیون تومان شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان است که همراه با هفت میلیون و ۲۴ هزار تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۴۲ میلیون و ۱۴۴ هزار تومان پرداخت کنند.

البته قیمت اوراق در سایر استان‌ها متفاوت است. سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر به ۸۰ میلیون تومان رسیده که برای آن باید ۱۶۰ برگه خریداری شود که هزینه آن ۱۴ میلیون و ۴۸هزار تومان است. این وام برای سایر مناطق شهری ۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است که باید برای آن ۱۲۰ برگه خریداری شود که هزینه آن ۱۰ میلیون و ۵۳۶ هزارتومان می‌شود.

کارشناسان چه می‌گویند ؟

 این بازار همواره با نظرات کارشناسی متفاوتی رو به رو بوده است و همواره کارشناسان و فعالان بازار از دریچه‌های مختلف به آن نگریسته است. برای مثال در حالی که برخی گزارش‌های آماری دولت و حتی دست‌اندرکاران دولتی خبر از احتمال کاهش قیمت مسکن می‌دهد برخی دیگر معتقدند که قیمت‌ها با توجه به کاهش تمایل برای ساخت از سوی سرمایه‌گذاران همچنان صعودی هستند.

این نظر یکی از فعالان بازار مسکن هم هست. محمدی از فعالان ساخت و ساز مسکن است که  در سال‌های گذشته مجتمع‌های متعدد در قابل انبوه‌سازی را ساخته و تحویل داده است. وی در گفت و گو با خبرنگار ما در مورد پیش‌بینی قیمت مسکن در ماه‌های آتی با توجه به رکود و سکون همیشگی بازار مسکن در فصل پاییز و زمستان می‌گوید: در حال حاضر بازار مسکن از شرایط همیشگی‌اش خارج شده و دیگر نمی‌توان با همان پیش‌بینی‌های قدیمی در مورد این بازار اظهارنظر کرد. این روزها قیمت‌ها به قدری ثانیه‌ای تغییر می‌کند که بسیاری از فعالان ساخت و ساز یا اصلا پروژه‌ای را دست نمی‌گیرند یا اگر شروع کردند برای این که هزینه‌ای بابت تغییر قیمت‌ها شامل حالشان نشوند سریعتر سعی می‌کنند بدون وقفه فرایند ساخت را انجام دهند.

 وی در مورد پیش‌بینی قیمت‌ها در ماه‌های آینده هم می‌گوید: این یک واقعیت است که سرمایه‌گذاری که کل سرمایه‌اش را برای ساخت هزینه کرده تمایل دارد که سریع‌تر بازگشت سرمایه داشته باشد اما تعلل برخی سازندگان برای فروش واحدها موجب شده تا جو روانی ایجاد شود که مسکن کم است پس قیمت‌ها افزایش خواهد یافت. در صورتی که اگر همه خانه‌های ساخته شده به موقع در اختیاز خریدار قرار گیرد اصلا کمبود مسکنی نخواهیم داشت.

محمدی دلیل اصلی آشفته بازار مسکن را یکسان نبودن سیاست‌های مسکنی می‌خواند و می‌گوید هیچ چیزی در بازار مسکن شفاف نیست و همین موجب شده تا نه خریدار تکلیف خود را بداند و نه فروشنده. من فروشنده نمی‌دانم خانه‌ای که برای سانت به سانت ساختنش با افزایش قیمت‌های زیاد مواجه شده و خانه‌ای که مثلا متری یک میلیون تومان پیش‌فروش کرده‌ام در نهایت متری 3 تا 4 میلیون تومان برای خودم تمام شده است را چگونه با همان قیمت‌های قبلی به فروش برسانم. قطعا خریدار هم از زمانی که تصمیم می‌گیرد تا زمانی که خانه مورد نظرش را پیدا می‌کند با همین افزایش قیمت‌های ناخواسته مواجه می‌شود و دستش برای انتخاب و خرید هر روز بسته‌تر و کوچک‌تر می‌شود.

تاثیر ریزش دلار بر بازار مسکن چیست؟

 کارشناسان در پاسخ به این پرسش که « تاثیر ریزش دلار بر بازار مسکن چیست؟» می‌گویند ریزش قیمت ارز می‌تواند سرمایه‌ها را به بازارهای موازی مانند بورس و مسکن هدایت کند. سلطان‌محمدی، کارشناس صنعت ساخت و ساز می‎گوید بازار مسکن البته بازاری با چسبندگی بالاست از این رو لازم است تدابیری برای تعادل در این بازار اندیشیده شود. حالا بسیاری از سرمایه‌ها تبدیل به ریال می‌شود تا وارد بازار مسکن و بورس شوند و در نتیجه ممکن است این اتفاق قیمت‌ها را با شیبی کندتر از قبل افزایش دهد.

 به گفته وی فشار قیمت مسکن بر ضعیف‌ترین و متوسط‌ترین طبقات اجتماعی بالاست و لازم است برنامه‌ای برای کاهش این فشار تدوین شود.